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共有敷地の専用使用権
マンションの敷地において特定の区分所有者又は第３者のための排他的な利用可能となる「専用使用権」を設定することができます。専用使用権は、排他的な利用可能となるものの、債権としての権利です。
専用使用権の設定は、マンション分譲時の契約に基づいてのもの、又は規約、集会の決議において行われます。
区分所有法においては「専用使用権」についての具体的な規定はありません。マンションの敷地に関しては、
区分所有法第２１条（共用部分に関する規定の準用）
建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む）が区分所有者の共有に属する場合には、第１７条から第１９条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。とあります。
区分所有法第１７条（共用部分の変更）
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。
２前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべき時は、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
区分所有法第１８条（共用部分の管理）
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３前条第２項の規定は、第１項本文の場合に準用する。
４共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。
区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
敷地に関し以上が、区分所有法において準用されます。
標準管理規約においては、
第２条（定義）
８号 専用使用権 敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。
９号 専用使用部分 専用使用権の対象となっている敷地及び共用部分等の部分をいう。
第１４条（バルコニー等の専用使用権）
区分所有者は別表第４に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、１階に面する庭及び屋上テラス（以下この条、第２１条第１項及び別表第４において「バルコニー等」という）について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。
２ １階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めることにより、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。
３ 区分所有者から専有部分の貸与を受けたものは、その区分所有者が専用使用権を有しているバルコニー等を使用することができる。
判例
大阪高裁（昭和６１年１１月２８日）
１階店舗部分を店舗裏の敷地に専用使用権を有する条件で購入した区分所有者（被告）に対し、同マンション２階の区分所有者（原告）が被告に対して、共有持ち分権に基づく保存行為として専用使用権を有する敷地内の工作物撤去と当該土地の明け渡しの請求をし、予備的に規約上の使用権に基づく請求をしました。
判決として
本件工作物設置による当該土地部分の専用使用権に基づく使用は「用法に従った使用」（区分所有法１３条）を超えているが、売買契約時の特約及び協定で全共有者の合意により許容されたものである。
また、規約上の義務違反行為者に対する差し止めは、組合の名においてその代表者が遡及すべきもので、組合員個人はこれを遡及することは出来ない。つまり、当事者不適格とされました。
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