東京のマンション管理士がマンション管理規約の不衡平を是正します。大規模工事金額を適正化します。

マンション管理士とは


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東京マンション管理士事務所のテーマ1

現在、あるマンションで裁判が進行しています。
それは、分譲当時から店舗部分と住戸部分の管理費等の差額(格差)が 2.45倍あり、その格差が問題にもされず管理費が支払いされてき大田区にあるマンションで店舗区分所有者と管理組合法人が争っているものです。

数年前に修繕積立金が、約12.5倍の値上げが総会で 可決され、その、もともとからあった店舗と住戸管理費及び修繕積立金の格差が表面化しました。店舗組合員が、その 格差是正を求めて調停にかけましたが不成立となり、結果、店舗組合員が 、その格差是正を求め東京地裁に提訴しました。

その裁判での原告の弁護士準備書面の一部を、以下引用します。

2.45倍もの格差の存在を、それを合理化し得る事情が無いにも拘わらず 、知って尚異議を述べないものは無い。このことは
「人は不公平だと思わなければかなりの困難に耐えられる。」(カレン ・ホーナイ)
「人は貧困には耐えられるが、差別と不公平には耐えられない。」(ア フマディネジャード)
「しばしば債権者の不満は、低い配当率に対してではなく、偏頗行為に 対して向けられる。不公平な満足よりも公平な不満足を。」(牧野茂)

と訴えています。
また、儒教においても「貧しきを憂えず、等しからざるを憂う。」と、教 えを説いています。
「公平」まさに、このサイトの最大のテーマです。この裁判の行方を、おいおい伝えて参ります。→東京マンション裁判管理費格差事件へ

判決日が急遽変更されました

場  所:東京地方裁判所(806号法廷)
事件番号:平成25年(ワ)第39号
判 決 日 :2016年4月27日午後1時10分が
→2016年5月30日に変更

本件裁判は、1月20日結審し、2016年4月27日午後1:10に東京地裁で判決が言い渡される予定でしたが、裁判所が、一方的にしかも前日の4月26日に判決日の変更を通知してきました。理由は裁判所の都合ということでした。

東京地方裁判所では,このようなことがよくあることなのでしょうか?

尚、本件裁判は、当初被告側に6名の大弁護団が結成されました。その弁護団の筆頭弁護士事務所は、現最高裁判事が開設し弁護士として働いていたこともある有力弁護士事務所です。最高裁OO判事と被告代理OH弁護士は旧知の仲であり、これが蜜月の関係であるとするなら”判決に大きな影響を及ぼすのではないか”と危惧する意見も原告の中にあります。

つまり、鳴り物入りで結成された被告大弁護団は、裁判開始早々5名の弁護士が下りてしまったこと。また、裁判においては、裁判長も3度交代したり、しかも比較的単純な管理費格差の裁判であるにも拘らず3年以上の歳月を費やし、やっと結審したかと思えばその日からから3か月以上を費やして判決を下すというのはあまりにも多くの時間が費やされたことなどが不自然なのです。そして、今回の判決日の延期です。これらは最高裁OO判事と被告代理OH弁護士は旧知の仲であることが影響しているのではないかということなのです。

ご覧の皆様へ
以上、本件裁判のようなケースが、公正を欠くような判決がなされることが実際あるのかどうか、また圧力がかかり捻じ曲げられた判決が下されることがありえるのか、ご意見をお寄せ頂きますようお願いします。特に法律家の方で事情に詳しい方のご意見・コメントをお待ちいたしております。

マンション管理士 小嶋

マンション管理士とは・・・

(マンション管理士とは、マンション管理士試験に合格し、「マンション管理適正化法30条1項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とするもの」とされています。)
東京マンション管理士事務所のテーマ2 マンションの大規模修繕工事は、ある程度の経年で必ず必要となってきますが、その決定にあたってのプロセスや、業者の選定方法において管理組合内部での争いになって二分し、その計画が、なかなか実行に移せなくなることが多発します。 総会のさなか、理事長が救急車で運ばれて、総会が流れた事案もあえいました。また、他のケースでは、やっとの思いで理事長の大役を務めあげ、任期を終えてほっとして間もなく、病の床に伏せることになった事案もありました。管理組合運営が如何にプレッシャーを伴うかを物語っています。 大規模修繕工事のトラブルの基は、 金額が多額になり、関係者(管理組合役員、修繕工事業者、管理会社、管理会社の社員、管理人)の思惑が複雑に交錯することにあります。 例えば、あるマンションでこんなことがありました。大規模修繕工事決定後、その工事に着手しようとした矢先、そのマンションの管理人(管理会社の社員)から、工事業者の現場監督に対して”個人的に、すこし面倒を見てもらえないか”との金銭要求が内密にされたとのことです。通常考えられないようなことも起きるのがこの「バックマージン」「理由の無い金銭要求」です。 金額が大きくしかも、見積り等の工事項目を見ても、内訳にどのような名目の支払いが含まれているのか一般の第三者には解りません。昔からの土建屋体質が現在も踏襲されており、この不明朗な請負金額の取り決め方がお互いの不信感を増長させ、しまいに紛糾してしまうことになります。 東京マンション管理士事務所の第2のテーマは「修繕工事の透明性」です。 そもそも、「マンション管理士」の資格制度がもうけられた背景は、 マンションの歴史は浅く、その法的な整備が未熟で、共同住宅特有の問題が発生し従来の法律では適応できなくなったことがあげられます。 その問題というのは ①管理業者の不正による横領事件、管理業者倒産時の管理組合の修繕積立金が銀行に差し押さえられる等の財産の管理問題、管理業者の行政上の罰則規定の不備。 ②分譲時から踏襲した管理規約の不衡平が原因で住民同士の争いが頻発。 そこで、平成12年にマンション管理適正化法が施行され、区分所有法も改正、それに伴い標準管理規約も大幅に改正されることになりました。 平成14年には区分所有法第30条3項が新たに追加されました。これにより、管理規約は区分所有者間の利害の衡平が図られるよう定めなければならないとされ、この30条3項に反する規約は無効とされることになりました。 また、国家資格「マンション管理士」が設けられ、管理組合の運営、建築物の維持又は修繕の専門知識を有し、適正なアドバイスを行うことのできるようになりました。 マンションのトラブルで多い順にあげますと、違法駐車駐輪、生活音、ペット飼育、管理費の滞納、水漏れ等、その他多岐にわたり、トラブルの無いマンションは無いといっても過言ではありません。 そのような中でマンション管理組合の役員は、煩わしさから管理運営をまる投げすることで、その委託している管理会社に大きく依存してしまうことになり、管理組合の役員の目が届かなく、管理監督がおろそかになってしまうなど、管理会社による修繕工事が杜撰で適正な金額を大幅に超えたり、又は手抜き工事など発生するなどの負のスパイラルに落ちてゆくのです。  

マンション管理士の業務・・

(マンション管理士は、マンション管理規約やマンション使用細則等の建物等の管理又は使用に関する区分所有者間のルールの策定及び改定、長期修繕計画の策定及び見直し、区分所有者間のトラブルへの対処等に関してその解決に向けての予備的交渉を行う等、管理組合の運営を様々な形で支援する。)   東京マンション管理士事務所の第3のテーマ マンション管理組合の問題の一つとして挙がるのが、マンション管理組合の理事のなり手が少ないことです。理事等のなり手がいないのは大変困ったことなのですが、実はそれが原因で、そのこと以上に困った事態が生じてしまうことがあります。 それは、理事のなり手がいないことを口実に、一部の組合員(理事)が管理組合理事会の独占化(専横化)してしまうことです。マンションの管理委託する管理会社の担当者にしても、同じ理事、理事長であれば、業務も行いやすいということになります。 これは、理事会と管理会社の担当者が”ゆるゆるの関係”を作ることになり、ひいては、不正行為の温床になりかねません。このような、マンション管理会社とマンション管理組合、理事会が、緊張感のない関係であってはなりません。 なお、マンションの横領事件等が起きるマンション管理組合の特徴は ①一部役員による長期にわたる理事会・管理組合独占化(専横化) ②組合員の管理運営に対する無関心化 の傾向があります。→マンション横領事件へ 東京マンション管理士事務所の第3のテーマは、一部組合員の役員独占化を防ぎマンション管理運営を適正化させることです。  

マンション管理士の義務・・

(マンション管理士は、区分所有者の大切な財産であるマンションの管理適正化についての支援を行う等、そのマンションの維持・保全に重要な役割のほか、業務遂行にあたり管理組合及び区分所有者の資産の内容、区分所有者の秘密等について知りえる立場にあることから、マンション管理士に対しては厳しい義務が課せられています。) ①マンション管理士は、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはならない。(マンション管理適正化法40条) ②マンション管理士は、正当な理由が無く、その業務し関して知り得た秘密を漏らしてはならない。(マンション管理適正化法42条) ③マンション管理士でないものは、マンション管理士又は紛らわしい名称を使用してはならない。(マンション管理適正化法43条) ④マンション管理士は、5年ごとに、国土交通省の定める講習を受けなければならない。(マンション管理適正化法41条) スポンサードリンク

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