スポンサードリンク

平成２４年（ノ）第３３４号
申立人　KT外１３名
相手方　SDマンション管理組合法人
準　備　書　面（２）
平成２４年１０月２４日
東京簡易裁判所
　民事第６室第１係　御中
　　　　　　　　　　　　　　　申立人ら代理人
　　　　　　　　　　　　　　　　弁護士　
第１ 本件マンションの店舗の管理費・修繕積立金が高額であること
　　　本件マンションの店舗が負担する管理費・修繕積立金が高額であることは、公益財団法人東日本不動産流通機構が発行している会報誌（甲１９）から明らかである。すなわち、首都圏中古マンションの月額管理費は１㎡あたり平均で１７７円、修繕積立金は１㎡あたり平均１３５円合計３１２円である。
　　　一方、本件マンションの住戸が負担する管理費は１㎡あたり１５７．８円、修繕積立金は１㎡あたり１９７．３円合計３５５．１円である。これに対して本件店舗負担の管理費は１㎡あたり３８６．０７円、修繕積立金は１㎡あたり４８２．５９円合計８６８．６円であり、本件マンション住戸の２．４５倍であるのみならず、首都圏中古マンション平均の２．７８倍、と極端に割高となっている。

第２ 申立人調査のマンション管理費・修繕積立金価格割合
　　申立人らは、独自に大田区内のマンションの情報を入手し、１階を店舗とするマンションについて、１㎡あたりの管理費・修繕積立金の住戸・店舗間比率を比較したところ、本件マンションにおける店舗と住戸の比率である２．４５倍が著しく高率であることが判明したので、以下に一覧表としてまとめた（甲
２０～２５）。
マンション名 　管理費（住戸対店舗） 　修繕積立金
東武ハイライン西蒲田 　 １：１．３ 　同左
インペリアル蒲田 　１：１ 　同左
シャルム蓮沼 　１：１ 同左
物件名不詳 　　１：１ 　同左
物件名不詳 　　１：１ 　同左
物件名不詳 　　１：１ 　同左
　　　ただし、東武ハイライン西蒲田については、店舗が、２階まであり、そのエントランスは２階までの吹抜けで面積も広く、床は黒御影石、巾木ボーダータイル貼りで、天井カラー鋼板製スパンドレル、照明も高級なソシアルビル仕様であるのに対して、住戸ホールは、そのエントランスが高さも幅も小さく、床はタイル貼りで、照明も蛍光灯であるなど仕様も賃貸マンション並であり、小規模マンションなので店舗専用業務用キュービクルはなく、住戸も店舗も同じ共用部電気料管理費負担となっており、そのために店舗管理費等が住戸の１．３倍であることには、相応の合理性があると考えられる（甲２６）。
　　　なお、相手方管理会社が開示した資料中、住戸と店舗の割合が０．３３のものがあるが、この物件の物件概要書の開示が困難なのであれば、せめて住居表示だけでも開示されたい。

第３ 相手方作成に係る２０１２年１０月３日付「議事録の内容について」（甲２７）と題する書面について　　
　　　相手方は、第２９回通常総会において、「住戸と店舗において管理費等の金額に差はあるのか」との質問に対し、「最大４．３倍」と回答していたが、その後、標記書面によって、「居住者から指摘を受け」「等倍」であったと訂正した。
　　　しかしながら、指摘した「居住者」は他ならぬ申立人らである。また、等倍ではなく、１．３倍が正しい。さらに、相手方は、住戸店舗間比率が０．３３倍の物件があることについて触れていないが、触れるべきである。

第４ 平成２４年７月２８日付理事会の議事録について
１ 相手方は、同理事会において、「管理費等の比率を１：１にて長期修繕計画書を作成した場合、不足金を試算した上で、その際は住戸組合員においても管理費等の値上げが必要になる可能性がある」と述べている（甲２８）。
　　しかし、管理費等の比率を１：１にして長期修繕計画を立てても不足金が生じないことは今まで申立人が再三指摘したところである。管理費について不足金が生じない理由は、①値上げ増収分、②経費節約分、③経常的な管理費の剰余、が存在するからであり、修繕積立金について不足金が生じない理由は、増収分が存在するからである。
　　以下、項を改めて敷衍する。

２ 管理費について不足が生じない理由
(1) 増収
　　大田区立児童館４６３．２４㎡の管理費について、従前は㎡あたり住戸の半額(月額３６,６００円)であったのを住戸と同等に改定・値上げした。これによる増収分は年間約４４万円である。
(2) 経費削減
　　現在では１０年前と比べて、年間合計約１２２万円～１４７万円の経費削減が達成されている。これは、エレベーター保守点検費が第２２期（平成１６年）以前において年間２４５万円あったものが、第２９期は年間９８万円に削減されたこと等による。
(3) 経常的な管理費の剰余
　　本件マンションは、経常的（慢性的）に管理費に剰余が生じる運営がなされてきた。決算書第２０期（平成１４年）期末における翌期繰越額は７１４７万円なので（別紙２「SDマンション管理組合法人管理費等会計」第２１期前期繰越金参照）、昭和５７年竣工から平成１４年までの２０年間における剰余金の発生は年当たり３５７万円である。また、２５期以降は、前掲（２）のとおり、毎年１２２万円以上の削減分（第２９期は１４７万円）を剰余金として加算できるので経常的剰余金合計は４８０～５０４万円となる。
　　一方、管理費会計から修繕積立金会計への振替金は２６期ゼロ、２７期１０００万円、２８期５００万円、２９期５００万円と、直近４期の合計は、２０００万円、年間平均５００万円であり（甲２６の１～３）、上記管理費剰余金見込み額とほぼ一致する。
　　さらに、特別費用（裁判費用）として、第２５期から第２９期までの直近５期の合計が６５３万円（別紙SD管理組合管理費等会計。５期分参照）、年平均１３０万円の支出がなされているが、本件マンションの運営が適正に行われていれば発生しない費用であり、この特別費用は、本来の建物管理費ではないので、この分を、③の経常的管理費剰余金に加算すると、年当たり約６０９万円～６３４万円が剰余金見込みとなる。
　　店舗（専有面積合計８１８．７６㎡）の現況管理費（２．４５倍）年間３７９万３０００円（月額３１万６１００円×１２）は、住居と同等とされた場合には１５５万４００円となるが、その差額は２２４万２６００円にとどまるのであり、この減収を、上述した経常的な管理費の剰余で吸収しても、なお年当たり３８５万円（６０９万円－２２４万円）～４１０万円（＝６３４万円－２２４万円）の管理費の徴収過剰が残る計算となる。
　　したがって、更に管理費を値下げすべきかについて議論する必要こそあれ、一般住戸の管理費の値上げなどはありえないのである。

３ 修繕積立金について不足が生じない理由
　　　平成１８年には、住戸の修繕積立金を年間１１３万３４００円（月額９万４４５０円×１２）から１４１６万７０００円に、同じく店舗の修繕積立金を年間３７万９３００円（月額３万１６１０円×１２）から年間４７４万１０００円へと１２．５倍に値上げし、平成１９年には児童館の修繕積立金を年間４３,９２０円から年間１０９万８０００円へと２５．０倍の値上げをした。また、平成１８年、駐車場代を１０倍（旧賃借権者）ないし１２．５倍（新規賃貸契約）に値上げしたが、これによる増収は約３９０万円である。これらの増収は年間２２３４万９６８０円(１１１６万７０００円－１１３万３４００円)＋（４７４万１０００円－３７万９０００円）＋（１０９万８０００円)＋３９０万円である。
　　上述したとおり、１２．５倍の値上げをした後の店舗の修繕積立金は年間４７４万１０００円であるが、これを住居と等倍の１９３万８０００円（１６万１５４１円×１２）としても、これによる減収は２８０万３０００円にとどまる。これを上記増収分２２３４．９万円から差引いても、１９５４万６０００円の増収が依然として維持される。

４ 本件マンションにおける過剰徴収の傾向（基調）について
　　元々（増収前）の住戸の修繕積立金年間約１１３万３０００円、店舗の修繕積立金年間約３７万９３２０円、駐車場代年間約４３万２０００円及び上記増収額１９５４万６０００円を合計すると、修繕積立金は年間２１４９万円、これに店舗過剰徴収分の前掲２８０万３０００円を加えると２４２９．３万円であり決算書２７期、２８期の修繕積立金収入２４３２万９０００円とほぼ一致する（なお、２９期は、T副理事長によれば、バイク置き場転用分等の一部収入を別会計にしたらしく、２８期に対して５２．２万円減収の２３８０万７０００円になっている。）店舗と住戸を同等としたばあいの修繕積立金２１４９万円に、前述した徴収管理費の剰余である年間３８５万円～４１０万円を加えると２５３４万円～２５５９万円となり、３０年間では７億６０２０万円～７億６７７０万円となる。この金額は平成１８年５月総会で決議した修繕積立金の目標値６億９０００万円余よりも優に７０００万円以上も多い結果となる。
　　一方で、本件マンションにおいてこれまでの３０年間に費やされた修繕工事費は、２２期２０５９万３０００円大規模１期工事（２８期１億１２５０万円、２９期、１６２２万円７０００円）、設計管理料３６６万８０００円合計１億５２９８万８０００円であり、今後の大規模２期工事予定分を合わせても、総額約２億円程度にとどまるみとおしである。とは言え、本件マンションの修繕・維持管理の水準は、決して低レベルではなく、他の同世代のマンションと比べるとむしろ高水準である（他のマンションでは、ベランダの鉄柵がそのままというのが多いが、本件マンションは既にアルミ製に交換済である等）。
　　それにもかかわらず、今後の同じ３０年間で、７億６０２０万円～７億６７７０万円、すなわち、従前の工事実績額である２億円の３．８倍もの修繕積立金を積み立てる必要があるとは到底考えられないところである。ましてや現況の店舗格差負担２．４５倍を放置した場合には、更に年間５０４万円（店舗の負担を住戸並みとした場合の管理費減収分年あたり２２４万円と修繕積立金減収分年あたり２８０万円の合計），３０年間では１億５１２０万円が加算されて９億１１４０万円～９億１８９０万円、実績修繕費用の約４．６倍にもなる。
　　修繕積立金会計第２７期から第２９期の直近３期の収入合計は８８１６．８万円であり（別紙２「S管理組合管理費等会計９期分」参照）、３０年間累計（１０倍）では８億８１６８万円となる。その差額は２９７２万円～３７２２万円であるが、実際には管理費から毎年小修繕工事が支出されており、平成１４年から平成２３年までの１０年間では合計１４１９万８０００円である（保険適用分は除く）。３０年間では４２５９万円程度の見込みとなるので、これを、９億１１４３～９億１８９０万円から差し引くと８億６８８４万円～８億７６３１万円となり、実際の直近３期分の修繕積立金合計額の３０年分の８億８１６８万円の近似値となる。
ところで、平成２１年４月国土交通省マンション制作室発行の「平成２０年マンション総合調査結果報告書」（甲２９）によれば、本件マンションが竣工した昭和５７年前後（昭和５５～５９年）に完成したマンションの修繕積立金分布について、月額５０万円以内が７４組合２８．４％と最大であり、本件マンション（月額１６６万円。駐車場代月額３６万円を加算すると月額２０２万円）においては、同世代マンションの３．３倍から４倍以上の修繕積立金が徴収されていることが分かる。
　　これらの事実は、むしろ本件マンションにおいては管理費・修繕積立金の下方修正を議論しなければならないことこそを示しているのであり、平成１８年５月の１２．５倍総会決議と、その後の管理組合運営の正当性が問われて然るべきである。

５ 結語
　　真の組合内民主主義を実現するためには、正しい情報を公表し、多数派だけでなく、少数派の立場にも配慮した理事会運営が行われることが必要である。相手方自体、現行の比率１：２．４５が不相当であることを調停の場で自認していることを忘れてはならない。
　　この意味で、標記の理事会の見解が、具体的な係数的根拠も示さぬまま、「不足金を試算した上で」などと述べ、あたかも不足金が発生するのが当然であるかの如く前提としているのは、誤導による世論操作（プロパガンダ）のそしりを免れないと思われる。
　　相手方が本当に調停による解決を考えているのであれば、上記理事会見解のごとき具体的根拠に基づかぬ誘導は慎むのが信義に適っている。一部の理事ないし役員の暴走ではないかと思われるので、早急に改善されるよう申立人らは切に求めるものである。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上
スポンサードリンク