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平成２７年１０月２８日（東京地裁８０６号法廷）
原告代理人弁護士
あなたの陳述書によると、平成１９年１０月から理事になったということですね
被告証人・マンション理事長Ｔ氏
ー はい。
実際は１９年３月３１日、会社の定期総会で理事に選任されて、４月から活動されているんではないですか。
ー はい。実際にはそうなんですけれども、活動したのは約１１月ぐらいからです。それはなぜかといいますと・・・。
１０月って陳述書に書いてあります。
ー ごめんなさい。１０月です。
理由はいいです。確認しただけなので。本件マンションの役員の任期は２年ですね。
ー はい。
Ｔさんは、その後平成２１年、平成２３年、平成２５年と理事に再任されて、平成２７年に理事長になられたと、そういうふうに聞いていいですか。
ー はい
平成２３年１１月の臨時総会で管理規約の改正案を提出されたと、そういうことですね。
ー はい。
臨時総会に先立って改正の概要について広報誌も発行していると、そういうことでしょうか。
ー 広報誌ですか。
広報誌です。
ー 平成２３年の広報誌。
乙第６０号証（広報誌ＮＯ.６７）（写し）を示す。
左上に広報誌って書いてあると思うんですが、２０１１年１０月１０日と日付ありますね。これ平成２３年だと思うんですが、これをご覧になったことありますか。
ー はい。
こういうものを配布したということでよろしいんですね。
ー はい、間違いございません。
この広報誌というのは、どなたが起案されたのですか。
ー 理事会で。
あなたが起案されたとか、そういうことですか。
ー 皆さんの総意です。
皆さんでつくったと。
ー はい。
この１ページ目に第６条から始まって条文が列記されていますが、これは今回の主な改正点だと、そういう趣旨なんでしょうか。
ー そうです。
これは字句の訂正とかたくさんあったと思うんですが、ここに列挙されているのが主な改正点と、そういう理解でよろしいんですか。
ー 主な改正点です。
改正の理由なんですけれども、裁判の結果、組合で駐車場が４区画ぐらい使えるようになったと。その利用について定めるという、そういうのが一つの理由ですね。
ー はい。
それとあと、国交省の標準管理規約が改正になったので、それに沿った改正をすると、そういう理由が一つあるんですね。
ー はい。
あと、この同じ乙第６０号証の１ページ目の中ほど上に文章が書いてあって、「現在のマンションの実態に沿った内容にし」というようなことが書いてあるんですが、これも改正理由の一つなんですか。
ー そうです。
マンションの実態に沿った内容にするというのは、例えば具体的に言うとどんなことを指しているんですか。
ー 国交省の標準管理規約がその内容に当たります。今回の件に関しては。
国交省の標準管理規約に沿った形にするという趣旨のこと言ってるんですか、ここで。
ー すべてをそうするわけではありません。やっぱり沿った内容を取り入れていくことが大事だと思います。
だから、マンションの実態に沿った内容にする改正というのは、例えばどんな点ですか。具体例を教えて欲しい。すぐ思い浮かばななら結構ですけども。
ー じゃ、後で。
この今見て頂いている条文が列記されている中に１７項として第６１条、管理費等の過不足という条文があるじゃないですか。
ー はい。
こういうのも主な改正点の一つだったわけですか。
ー そうです。
２ぺージを示します。２ぺージ以降で主な改正条文の概要について説明をされているわけですね。
ー そうです。
４ページを示します。４ページの下のほうに第６１条、管理費等の過不足ってありますね。
ー はい。
その説明として「収支決算の結果、管理費に余剰が場合の取り扱いを明記する。」と、そんな説明がありますが、こういった説明をされたわけですね。
ー はい。
第１６号証（ＳＤマンション管理規約使用細則）を示す
乙第１６号証の管理規約１３ページを示します。この乙第１６号証というのは、平成１８年に可決、承認された管理規約ということで被告のほうから出されているものですが、よろしいですか。
ー はい。
１３ページを見ると、第６１条に「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。」と書いてありますね。
ー 書いてあります
この既に出来上がっている平成１８年の規約で十分に取り扱いの内容は明確になっているとおもうんですが、平成２３年で取り扱いを明記するって書かれたのはどういう意味なんですか。
ー どういう意味って言われてると今答えが出ませんので、後で・・・。
わからないですか。
ー はい、ご紹介します。
乙第２１号証の３（臨時総会（平成２３年１１月６日開催）の招集通知一式）（写し）を示す。
乙第２１号証の３、これは先ほど示されたかと思いますが、平成２３年の総会で承認された新しい規約ですね。
ー はい。
１８ページを示します。１８ページの第６３条というのが中ほどにありますが、「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充てるほか、総会の決議を経て修繕積立金として積み立てることができる。」という内容になっていますね。
ー はい
ですから、平成１８年の規約にはなかったこととして、管理費の余りを修繕積立に繰り入れることができるようにした、そういう改正だったんじゃないですか。
ー それが目的ではないんですけど、ここに書いてある通りです。
結果としてそういう改正になっているんですよね。
ー はい。
その点については、広報誌には書いてないですね。修繕積立に繰り入れることができるようにしますよという、そういう説明にはなっていませんよね。
ー ここでですか。
はい。
ー 書いてないです。
それは何か理由があるんですか。
ー それは今分かりません。
乙第６０号証（広報誌ＮＯ．６７）を示す。
広報誌ですね。
ー はい。
これの５ページ示します。これは、国交省の標準管理規約を一部抜粋してここに引用したものですね。
ー はい、そうです。
これご覧になったことありますか。
ー はい。
標準管理規約には単棟型と複合用途型というのがあると思うんですが、ご存知ですよね。
ー はい。
ここで引用されたのはどちらですか。
ー 単棟型と複合型、両方です。
両方というのはどういう意味ですか。
ー 複合用途型も全てを取り入れているわけではありません。単棟型も全てを取り入れたわけではありません。
乙６０号証のほうで例えば１の①で役員という条文、３５条を引用しているんですね。
ー はい。
乙第２８号証（マンション標準管理規約（複合用途型））（写し）を示す
乙第２８号証で３５条というのを示します。いま、３５条というのは届け出義務の規定であって、役員の規定じゃないんです。だから、ここで引用しているのは単棟型ではないんでしょうか。
ー そうですね。これは確かに理由があったと思うんですが、ちょっと思い出せないので、後で提出します。
乙第２７号証（マンション標準管理規約（単棟型））（写し）を示す
乙第２７号証の３５条をみると役員の規定になっているので、やはりこれは広報誌で引用したのは単棟型の標準管理規約ではないかと思うんですが、いかがですか。
ー そのようにも見えます。
本件マンションというのは、単棟型だという認識ではないんですか、あなたは。
ー 私は、複合用途型という認識がございます。
でも、この広報誌で引用しているのは単棟型の標準管理規約ですよね。
ー そうです。
先ほど被告代理人から聞かれていましたけれども、本件マンションの収入規模ですけれども、管理費収入が１６００万円、修繕積立の収入が２０００万円ぐらいと、そんな規模なんですね。
ー はい。
平成２０年には児童館の管理費と修繕積立を２倍に値上げしたということ・・・。
ー 平成２０年。
平成２０年じゃないですか。
ー はい。
平成１８年には修繕積立を１２．５倍値上げしていると。
ー はい。
そういった値上げをする前の予算規模というのは、管理費収入としては１５００万円ぐらいだったんじゃないですか。
ー 正確にはちょっと私会計やっていなかったので。
修繕積立がその１０分の１と、かなり小さかったことは間違いないですね。金額ですね。
ー はい。
ところで、管理費会計から修繕積立金会計への振り替えとか繰り入れというのを本件マンションでは結構頻繁にしているんではないですか。
ー ではないかと思います。
乙第４６号証の５（第２２期決算報告書）を示す。
これは本件マンションの平成１６年の収支計算書なんですが、これ見ると上が管理費会計で、下が修繕積立金会計になっているんですが、よろしいですか。
ー はい。
管理費会計の支出の部の中ほどに１２９１万円余りの支出が書いてありますね。
ー はい。
その摘要欄に「積立金振り替え１０００万円含む」という記載がありますね。
ー ございます。
それからあと、修繕積立金会計を見ると、収入の部に管理費振替１０００万円という記載がありますね。
ー はい。
だから、この期に１０００万円の振り替えが行われたと、そういうことがあったんじゃないですか。
ー 平成１６年ですね。
管理費であったものを修繕積立金に振り替えて防水工事などをしているようですが、ご記憶ありますか。
ー 平成１６年私入居したころですので。
はっきりしませんか。
ー はっきりしないです。
乙第２０号証の４（第２３回定期総会（平成１８年５月１４日開催）の招集通知）（写し）を示す。
これは、３枚目ですけど、平成１７年の収支計算書ですね。
ー はい。
これも管理費会計の下のほうを見ると、修繕積立金会計へ振り替え、マイナス５００万円という、そういう記載がございますね。
ー はい。
この年も５００万円を振り替えているようなんですが、その辺はご存知ですか。
ー はい。
乙第２０号証の８（第２３回定期総会（平成１８年５月１４日開催）の招集通知一式）（写し）を示す。
これは平成１８年の収支予算案であって、決算ではないんですが、ここで修繕積立金会計へ振り替えて５０００万円するという、そんなプランがかかれていますが、この時期にこういうことが実行されたことはあったんですか。
ー ちょっと資料見ないとわからないんですが、これだけではわかりません。
ただ、ご記憶としてはどうですか。このころはもうすでに入居されていたと思うんですが、５０００万円というのはかなり多額の金額ですが、これが修繕積立金に振り替えられたというようなことは聞いたことないですか。
ー あったようななかったような、ちょっと記憶が定かでないんで、はっきりお答えできません。
乙第１６号証（ＳＤマンション管理規約使用細則）を示す。
１３ページを示します。１３ページの下のほうに第６１条というのがあって、この平成１８年に成立した管理規約によると、管理費の余剰というのは修繕積立金会計には回さないことになっているんですが、よろしいですか。
ー 先ほどと違いますか。
平成２３年には修繕積立金会計には回せる規定になっていましたね。
ー はい
平成１８年に成立したものはそれが書いていない、そういうことですね。
ー ・・・・・・・・。
甲第２号証（ＳＤマンション管理規約集）をしめす。
これもまた別の管理規約なんですが、Ｔさんが本件マンションの４０１号室をお買いになったとき仲介業者又は売り主から渡された管理規約というのはこれじゃないですか。
ー これはいただいていないです。
これは、平成１３年ごろに成立したかどうか争いになっている規約集なんです。それの１２ページを示します。下のほうに５０条というのがあって、５０条の１項、「収支決算の結果、管理費等にその余剰を生じた場合、翌年度における修繕積立金等、それぞれの費用に充当する。」とありますね。この規約は効力があるかどうかはともかく、修繕積立金には繰り入れられるという、そういう規定になっている。平成１８年はそれがなくなっていて、平成２３年にはまた繰り入れができるようになったと、そんな経緯を経ているんですが、その辺のご認識ありますか。
ー ちょっと質問の意図がよくわからないんですけども。
ご存知かどうかだけ答えて頂ければ結構です。
ー 繰り入れることは、内容は知っていますが。
繰り入れができるかどうかに関して管理規約の規定が何度か改正になっている、代わっているという、その辺はご存じだったですか。
ー こちらの規約はわかりません。
平成１８年の規約に関してはわかる。
ー わかりません。
平成１８年の規約では管理費から修繕積立金に繰り入れというのは書かれていないんだけれども、その後例えば平成２０年度の管理費の余剰を修繕積立金会計に繰り入れるというようなことをしたことはないですか。
ー ちょっと記憶がないんで、済みません。
平成２０年度の管理費の剰余金の内１０００万円を修繕積立金会計に繰り入れるということしていないですか。
ー 記録を見て回答したいとおもいます。
その後も毎年５００万円ずつ繰り入れをしている、そんなことはないですか。
ー それも記録を見て回答させてください。
平成１８年に管理費から修繕積立金会計への繰り入れを認めない形にしたのは、それは要するに修繕積立金会計自体を値上げして１２．５倍にしましたよね。だから、今後は修繕積立金は修繕積立金として徴収して積み立てていこうと、管理費からの流用はやめようと、そういうことだったんではないですか。
ー そういうことでは、わからないです。記録から回答したいと思います。
ご記憶を聞いているんです。理事の一人であったこと間違いありませんね、当時。
ー はい。
その辺の議論は出なかったですか。
ー 出たとは思いますが、ちょっと定かでないです。
結局本件マンションでは管理費の収入規模が１６００万円なのに、単年度で１０００万円とか５００万円の修繕積立金への繰り入れがなされているようなんですが、それはそもそも管理費をとり過ぎだったことではないんですか。
ー そうは思いません。
３分の２とか３分の１の金額を修繕積立金に入れちゃうというのは、余っているということなんじゃないですか。
ー 余っているのではないです。
最近は、修繕積立金への繰り入れというのは３００万円とか２００万円とかされていますよね。
ー していたと思います。
今年の３月の総会ではゼロですよね。減ってきたのはどうしてなんですか。
ー 裁判にかかる費用が結構かかっていますから。
あと、、店舗の一部の人たちが管理費を一部払わなくなった、それで収入が減ったということがありますね。
ー あります。
乙第６４号証（総会議事録）（写し）を示す。
これは、平成１９年１２月２３日の臨時総会議事録ということで被告側から出された資料ですが、ご覧になったことありますか。
ー はい。
２ぺージ目に第２号議案に関する記載がござます。「２０１号室（Ｈ児童館）管理費つ改定承認の件」、「議長の指名により、Ｔ理事より総会資料に基づき説明があった。その後、質疑に入る。」ということで、この件に関しては、Ｔさんがご担当だったわけですか。
ー はい。
「その後、質疑に入る。」という記載が３行目にございますが、質問にお答えになったのもＴさんですか。
ー 理事で私以外の方も回答していると思います。
この中ほどの質問に「住居部と店舗部との負担金額に差があるのはなぜですか。」という質問があって、回答は「当初の契約で決まっていることなので理事会としては把握していない。」という記載がありますが、これは当時の理事の方の認識と伺っていいんですか。
ー 差があるのはなぜなぜかということですね。それに対しての回答です。
格差の理由は把握していなかったと、そういうことでよろしいんですか。
ー 詳細な理由はわかりません、この時点では、ただ、差があるのは当たり前と思っていましたから。
乙第４８号証（意見書）を示す。
これは、被告の方で依頼されたＴマンション管理士の意見書ですね。
ー はい。
１ページの一番最終行から読みますと、２ぺージにかけてですけれども、「現在、貴管理組合法人では店舗負担と住戸負担の割合が、分譲当時から前者が役２．４４倍に設定されていると聞いております。」と、そうありますね。そういった状況を理事会の方がＴマンション管理士に説明に伺った、そういうことですね。
ー はい。
続けて２ぺージ目の２行目で「分譲業者がどのような計算をしたかは定かではありません」と書いてありますが、やはりそれは理事の方としてもどのような計算を丸善建設がしたかは把握されていなかったから、説明ができなかったと、そういうことですか。
ー 正確なことは説明ができません。
結局あなたが格差についおっしゃることは、丸善建設が分譲当初にそれなりに判断したんだろうけど、具体的な中身はわからないと、そういうことになりますか。
ー 具体的な中身に関しては、後で調べて分かったというか、理解した内容が多いです。
何を調べたんですか。
ー まず、Ｔ管理士、それから今マンションが支出している業務の実態からです。
マンション管理士の意見を聞いて、その通りだと思ったと、そういうことですか。
ー それだけじゃなくて、支出の実態からです。
乙第２１号証の４（臨時総会（平成２３年１１月６日開催）の招集通知一式）（写し）を示す。
１２ページを示します。右が改正前、左が改定後ですね。
ー はい。
改正前の２５条２項と改正後の２７条２項が並んでいますね。
ー はい。
改正前は、「共有持ち分に応じて算出する」というふうに管理費の額について書かれていますね。
ー はい。
改正後は、「共有持ち分に応じて算出した別表第４の金額とする。」と、そうありますね。
ー はい。
別表第４というのをつけようということを発案されたのはどなたなんですか。
ー 別表第４というのは、平成１８年の表、一覧表がありますけども、そこから持ってきたものですから。
どなたが発案されたかという質問なんですが。
ー これは、皆さんで理事会で協議してつけるものだと、そういう流れでやってきていますけれども。誰か一人がつけなさいといってつけたものではありません。
別表第４というのを拝見すると、例えばＴさんは４０１号室でＡタイプですけど、９９００円という管理費月額がはっきりかいてあるじゃないですか。
ー はい。
そうすると、そういうものを別表でつけるんだったら、この共有持ち分に応じて算出したという修飾語は不要のように思うんですが、その辺は理事会で議論にならなかったのですか。
ー 区分所有者の共有持ち分に応じて算出した別表、こちらのほうが２５条の２ですね。
改正前ですね。
ー 改正前ですね。改正後ですね。
はい。
ー 別表第４の金額とするといったときに、その格差について言いたいわけですか。
そうです。
ー まず、複合用途型マンションですから、用途別の算出方法というのは多分あると思うんです。店舗は店舗の用途別、それから住戸は住戸の用途別に、それに応じた共有持ち分の割合の算出という考え方だと思うんですが。
じゃ、そのような文言にしろという議論はでましたか。
ー 従前からそういう内容でやってきていると思いますので。
乙第２８号証（マンション標準管理規約（複合用途型））（写し）を示す
２５条２項を示しますと、全体管理費等の額については、住戸部分のために必要となる費用と店舗部分のために必要となる費用をあらかじめ按分した上で、住戸部分の区分所有者または店舗部分の区分所有者ごとに共有持ち分に応じて算出するということがかいてありますね。このような形の条文にしようという議論はなかったんですか。
ー それはわからないです。
わからないってどういう意味なんですか。
ー 出ていないと思います。
議論はでていない。
ー はい。出たか出ないかもはっきりわかんないんです、ここでは。
ちょっと話題かえますけど、今回平成２３年の改正で管理費の額は規約の別表という形で金額が特定されてしまったのですけれども、今後これ値上げしたり値下げしするときはまた管理規約の改正が必要になるんですか。
ー そういうことになると思います。
例えば平成１８年の修繕積立金の値上げは普通決議でやっていますよね。
ー はい。
今度平成２３年の改正後は値下げしたり値上げするのに管理規約の改正、つまり特別決議が必要になると、そういうことですか。
ー そうです。特別決議が必要になります。
それはちょっと硬直的なんじゃないかって、そういう議論出なかったんですか、理事会で。
ー 自治の問題ですから、かなり難しいことにはなります。
議論が出たかどうかです。
ー この時点ではちょっと覚えがないです。
特に本文についてどうしようかという細かい議論はなく、とにかく管理費の額を書いた表を規約に付けちゃおうと、そういうような単純な話だったんでしょうか。
ー 平成１８年の総会は、たしか２号議案と５号議案だったかな、２つの議案にたしか分かれていたので、１つは修繕積立金の値上げに関しての議案です。もう１つは、管理規約の変更に伴う内容だったと思います。ですから、管理規約が改正されないと修繕積立金に関しても入れられないような状態だったと思いますので。
乙第２０号証の１（第２３回定期総会（平成１８年５月１４日開催）の招集通知一式）（写し）を示す
今おっしゃった平成１８年の総会に関する招集通知ですが、２号議案とおっしゃったり５号議案とおっしゃったけど。
ー すみません・これは訂正します。間違いです。議案が８号まであって、長期修繕計画表に基づく修繕積立金改定及び駐車場使用料改定に関する件、３号議案です。これと第６号議案の当マンション管理規約変更に関する件です。
それがどういう関係があるんですか、別表第４を平成２３年に規約につけることと。
ー ですから、規約、今回平成２３年１１月の管理規約には別表第４がついているということでございますから、本来でしたら平成１８年の総会に出された一覧表、それも一応一緒につけるべきな話ではないかとは思っていましたけれども。
平成１８年につけるべきだったものをつけていなかったから、平成２３年につけることにしたと、そういうことですか。
ー そう言い切れないです。つけてもいいのではないかと、議論はありましたけど、表示方法が違いますから。
別表第４というのは、１枚目の店舗の管理費額と２枚目の住戸の金額で比較すると共有持ち分には比例していないですよね。２．４５倍の格差があるんですから。
ー そうですか。
そういうものをつけておきながら、共有持ち分に応じて算出した別表第４という表現の仕方をするのは、いささか欺罔的だと思われませんか。
ー そうはおもっていなかったですが。
乙第６３号証（広報誌ＮＯ００４）（写し）を示す
これは平成１９年に配られた広報誌のようですが、右側見ると、児童館の管理費の値上げについて交渉した経緯が書かれていますね。
ー はい。
この広報誌も理事の皆さんで起案されたちうことですか。
ー はい。
右側のコラムの一番上に「児童館の管理費の負担額が、専有面積４６３．２４㎡の割にはたいへん少ないことがわかりました。」という記載があるんですが、いつだれが気が付いたんですか。
ー これは、いつと言われても正確なところはわかりません。
２段上に「平成１９年１０月２日 児童館の大田区担当者と協議しました。」ということなので、気づいてすぐに協議したということになるんですか。
ー すぐにではないと思います。理事会に１度こういうことがわかりましたということでたしか協議があったと思います。
それはいつぐらいなんですか。
ー 平成１９年１０月２０日以前だと思います。
それは平成１９年のことなのか、平成１８年よりももっと前なのか、その辺はどうなんですか。
ー それはわかりません。
あなた自身は、児童館の管理費が安いという認識を持たれたことはあったんですか、これ以前に。
ー いや、もっていないです。
児童館というのは、あなたは４０１号室ですけど、その下に３０１号室があって、３０１号室から３０７号室までの真下にありますね。
ー はい。
だから、住戸７戸分というのは外から見てもすぐにわかると思うんですが、その辺はこのマンションに入居されるようになって把握されていましたか。
ー はい。
あなた自身は、６０㎡ぐらいのお宅に住まわれていて、管理費が９９００円１万円弱じゃないですか。
ー はい。
児童館の管理費が３万６０００円というのは、住戸７戸分の面積を持っているのに、半分ぐらい少ないというのはすぐわかることじゃないんですか。
ー そうですね。言われるとわかります。
でも、問題意識をもって計算しないとなかなか気がつかないと、そういうことになるんですか。
ー そうですね。
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