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平成20年適切な長期修繕計画作成・見直し、そしてこれに基づいて修繕積立金の額の設定を促し、円滑な修繕工事が出来るよう公表されました。

１、現状の長期修繕計画のチェック
現状の長期修繕計画の内容や修繕積立金の額が適切か、また、どのような見直しが必要かチェックします。

（１）長期修繕計画の構成

算出サービスと同等の構成となっているか
（長期修繕計画書構成例）
表紙
長期修繕計画書の見方
１　マンションの建物・設備の概要等
（１）敷地、建物の概要
（２）設備、附属施設の概要
（３）関係者
（４）管理・所有区分
（５）維持管理の状況
（６）会計状況
（７）設計図書等の保管状況２　調査診断の概要
（１）劣化の現象と原因
（２）修繕（改善）方法の概要３　長期修繕計画書の作成・修繕積立金の額の設定の考え方
（１）長期修繕計画の目的
（２）計画の前提
（３）計画期間の設定
（４）推定修繕工事項目の設定
（５）修繕周期の設定
（６）推定修繕工事費の算定
（７）収支計画の検討
（８）計画の見直し
（９）修繕積立金の額の設定４　長期修繕計画
（１）長期修繕計画総括表
（２）収支計画グラフ
（３）長期修繕計画表（推定修繕工事項目別、年度別）
（４）推定修繕工事費内訳書５　修繕積立金の額の設定

 

２　マンションの建物・設備の概要等

マンション長期修繕計画作成ガイドラインと同様の項目が記載されているか
（１）　敷地、建物の概要

マンション名
管理組合名
理事長名
所在地
敷地面積 　　㎡　　権利関係（所有権、借地権、地上権）
建築面積（建蔽率） 　　㎡（現行　　％）
延べ面積（容積率） 　　㎡（現行　　％）
専有面積の合計 　　㎡　　　　/タイプ別専有面積；別表
構造 　　　　造
階数/棟数 地上　　階地下　　階
住戸数 　　　戸
竣工日 　　　年　月　日（経年　　年）

（２）設備、附属施設の概要

給・排水設備 □圧送ポンプ、□受水槽、□高置水槽、□浄化槽
ガス設備 □ガス
空調・換気設備 □空気調和機、□換気
電力設備 □（自家用受変電室）、□避雷針、□自家発電
情報通信設備 □テレビ共聴（□アンテナ、□ケーブル）、□インターネット、□インターホン、□オートロック、□防犯カメラ、□電波障害対策、□その他
消防用設備 □屋内消火栓、□自動火災報知機、□連結送水管、□その他（　　）
昇降機設備 □昇降機（　　台）
駐車場設備 □平面（　台）、□機械式（　台）、□自走式（　台）、□計（　台）
附属建物 □集会室（□棟内、□別棟）、□管理員室（□棟内、□別棟）
その他 □自転車置き場、□ゴミ集積所、□遊具（プレイロット）

（３）関係者

分譲会社
施工会社
設計・監理事務所名
管理会社名 会社名
管理員名　　　　　　　、勤務形態　　　　ＴＥＬ

（４）管理・所有区分

部位 区分（標準管理規約との相違点等）
所有区分（建物）
　　　　　　（設備）
管理区分（建物）
　　　　　　（設備）

（５）維持管理の状況

①法定点検の実施 実施年月日 点検結果の要点
②調査・診断の実施 実施年月日 調査・診断結果の要点
③主な修繕工事の実施 実施年月日 修繕工事の概要
④長期修繕計画の見直し 実施年月日 見直し要点

（６）会計状況

借入金の残高 年月日現在　　　　　　　　　（円）
修繕積立金残高 年月日現在　　　　　　　　　（円）
修繕積立金の額 月当たり・戸当たり　　　　　（円）
専用使用料からの繰り入れ 月当たり・戸当たり　　　　　（円）
駐車場等の使用料からの繰り入れ 月当たり・戸当たり　　　　　（円）
その他の繰り入れ 月当たり・戸当たり　　　　　（円）

（７）設計図書等の保管状況

設計図書 （竣工図）
構造計算書
数量計算・確認申請書副本 確認済証、検査済証
分譲パンフレット アフターサービス規準
点検報告書 法定点検、保守契約による点検
調査・診断報告書 （過去に実施したもの）
修繕工事の設計図書 （仕様書、図面、数量計算書等）
その他の関係書類 電波障害協定書、その他
長期修繕計画 現に有効な長期修繕計画書
管理規約 現に有効な管理規約、原始規約

 

３　調査・診断の概要

マンション長期修繕計画作成ガイドラインと同様の項目が記載されているか
（１）建物

部位等 劣化の現象と原因 修繕（改修）方法の概要
１　屋上防水
①屋上防水（保護）
②屋上防水（露出）
③傾斜屋根
④庇・笠木等防水
２　床防水
①バルコニー床防水
②開放廊下・階段等床防水
３　外壁塗装等
①コンクリート補修
②外壁塗装
③軒天塗装
④タイル張補修
⑤シーリング
４　鉄部塗装等
①鉄部塗装（雨掛かり部分）
②鉄部塗装（非雨掛かり部分）
③非鉄部塗装
５　建具・金属等
①建具関係
②手摺
③屋外鉄骨階段
④金物類（集合郵便受等）
⑤金物類（メールボックス扉等）
６　共用内部
①共用内部

（２）設備

部位等 劣化の現象と原因 修繕（改修）方法の概要
７　給水設備
①給水管
②貯水槽
③給水ポンプ
８　排水設備
①排水管
②排水ポンプ
９　ガス設備
①ガス管
１０　空調・換気設備
①空調設備
②換気設備
１１　電灯設備等
①電灯設備
②配電盤類
③幹線設備
④避雷針設備
⑤自家発電設備
１２　情報・通信設備
①電話設備
②テレビ共聴設備
③インターネット設備
④インターホン設備等
１３　消防用設備
①屋内消火栓設備
②自動火災報知設備
③連結送水管設備
１４　昇降機設備
①昇降機
１５　立体駐車場設備
①自走式駐車場
②機械式駐車場

３　外構他

部位等 劣化の現象と原因 修繕（改修）方法の概要
１６　外構・附属施設
①外構
②附属施設
１７　その他

４　長期修繕計画の作成の考え方

マンション長期修繕計画作成ガイドラインと同様の項目と内容が記載されているか
１　長期修繕計画の作成の考え方

項目 基本的な考え方
（１）長期修繕計画の目的 マンションの会的な住居環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、仏陽に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。
②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。
 （２）計画の前提等  長期修繕計画の作成に当たっては、次に掲げる事項を前提条件とします。①推定修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同水準に維持、回復させる修繕工事を基本とする。
②区分所有者の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能を向上させる改修工事を設定する。
③計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施する。
④計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。長期修繕計画は、作成時点において、計画期間の推定修繕工事の内容、時期、概算の費用等に関して計画を定めるものです。
推定修繕工事の内容の設定、概算の費用の算出等は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約書による請負代金内訳所及び数量計算書等を参考にして、また、既存マンションの場合、保管されている設計図書のほかに、修繕等の履歴、劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて行います。
したがって、長期修繕計画は、次に掲げる事項のとおり、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものではありません。また、一定期間ごとに見直していくことを前提にしています。
①推定修繕工事の内容は、新築マンションの場合は現状の仕様により、既存マンションの場合は現状又は見直し時点での一般的な仕様により設定するが、計画修繕工事の実施時には技術開発等により異なることがある。
②時期（周期）は、おおよその目安であり、立地条件等により異なることがある。
③収支計画には、修繕積立金の運用利率、借入金の金利、物価及び消費税率の変動など不確定な要素がある。
 （３）計画期間の設定  新築マンションの場合
３０年とします。既存マンションの場合
２５年とします。（大規模修繕（周期１２年）が２回含まれる）
（４）推定修繕工事項目の 設定  [新築マンションの場合]
ガイドラインに沿って設計図書等に基づいて設定します。
マンションの形状、仕様により該当しない項目、また、修繕周期が計画期間に含まれないため推定修繕工事費を計上していない項目があります。
長期修繕計画の見直し、大規模修繕工事のための調査・診断、修繕設計及び工事監理の費用を含んでいます。[既存マンションの場合]
ガイドラインに沿って、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管されている設計図書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等に基づいて設定します。
（必要に応じて）建物及び設備の性能向上に関する項目を追加しています。
マンションの形状、仕様等により該当しな項目、また、修繕周期が計画期間に含まれないため推定修繕工事費を計上していない項目があります。
長期修繕計画の見直し、大規模修繕工事のための調査・診断、修繕設計及び工事監理の費用を含んでいます。
（５）修繕周期の設定  [新築マンションの場合]
推定修繕工事項目（小項目）ごとに、マンションの仕様、立地条件等を考慮して設定しています。
推定修繕工事の実施の際の経済性等を考慮し、実施時期を集約しています。[既存マンションの場合]
推定修繕工事項目（小項目）ごとに、マンションの仕様、立地条件、調査・診断の結果等を考慮して設定しています。
推定修繕工事の実施の際の経済性等を考慮し、実施時期を集約しています。
（６）推定修繕工事費の算定  推定修繕工事費は、推定修繕工事項目の小項目ごとに、算出した数量に設定した単価を乗じて算定しています。
（修繕積立金の運用益　年　％、借入金の金利　年　％、物価変動年　％、を考慮しています。）
消費税は、　％、とし、会計年度ごとに計上しています。

①仕様の設定 [新築マンションの場合]
推定修繕工事項目の小項目ごとに、現状の仕様を設定しています。[既存マンションの場合]
推定修繕工事項目の小項目ごとに、現状の見直し時点での一般的な仕様を設定しています。
②数量計算 [新築マンションの場合]
設計図書、工事請負契約書による請負代金内訳書、数量計算書等を参考として、「建築数量積算基準」等に準拠して、長期修繕計画用に算出しています。[既存マンションの場合]
現状の長期修繕計画を踏まえ、保管している設計図書、数量計算書、修繕等の履歴、現状の調査・診断のの結果等を参考にして「建築数量積算基準」等に準拠して、長期修繕計画用に算出しています。
③単価の設定 [新築マンションの場合]
修繕工事特有の施行条件等を考慮し、設計図書、、工事請負による請負代金内訳書等を参考として、設定します。
現場管理費及び一般管理費は、見込まれる推定修繕工事ごとの総額に対応した比率の額を単価に含めて設定しています。[既存マンションの場合]
修繕工事特有の施行条件等を考慮し、過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、刊行物の単価、専門業者の見積価格等を参考として、設定します。
現場管理費及び一般管理費は、見込まれる推定修繕工事ごとの総額に対応した比率の額を単価に含めて設定しています。
（７）収支計画の検討 計画期間に見込まれる推定修繕工事費（借入金がある場合はその償還金を含む。）の累計額を、修繕積立金（修繕積立金、一時金、専用庭使用料及び駐車場等の使用料からの繰り入れ並びに修繕積立金の運用益を含む。）の累計額が下回らないように計画します。
（建物及び設備の性能向上を図る改修工事に要する費用を含めた収支計画としています。）
機械駐車場の維持管理に多額の費用を要することが想定されますので、管理費会計及び修繕積立金会計とは区分して駐車場使用料会計を設けています。
 （８）計画の見直し 長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに調査・診断をおこない、その結果に基づいて見直すことが必要です。また、併せて修繕積立金の額もみなおします。
①建物及び設備の劣化の状況
②社会的環境及び生活様式の変化
③新たな材料、広報等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動
④修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、消費税等の変動

２　修繕積立金の額の設定の考え方

修繕積立金の額の設定 修繕積立金の積立は、長期修繕計画の作成時点において、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を均等にする積立方式としています。なお、５年程度ごとの計画の見直しにより、計画期間の推定修繕工事費の累計額の増加に伴って必要とする修繕積立金の額が増加します。
修繕積立金のほか、専用庭の専用使用料及び駐車場等の使用料からそれらの管理に要する費用に充当した残金を修繕積立金会計に繰り入れることとしています。
計画期間の推定修繕工事費の累計額を計画期間（月数）で除し、各住戸の負担割合を乗じて、月あたり戸当たりの修繕積立金の額を算定しています。[修繕積立基金を負担する場合]
（算定された修繕積立金の額から修繕積立基金を一定期間（月数）で除した額を減額しています）
（大規模修繕工事の予定年度において、修繕積立金の累計額が推定修繕工事費の累計額を一時的に下回るときは、其の年度に一時金の負担、借入等の対応をとることが必要です）

５　推定修繕工事項目、修繕周期等の設定
算出サービスがガイドライの項目が設定されているか、そして、比較して差異が大きくないか。

Ⅰ　仮設
１　仮設工事

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①共通仮設 仮設 １２年
②直接仮設 仮設 １２年

 
Ⅱ　建物
２　屋根防水

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①屋上防水（保護） 屋上、塔屋、ルーフバルコニー 補修
修繕		 １２年
２４年
②屋上防水（露出） 屋上、塔屋 修繕
撤去・新設		 １２年
２４年
③傾斜屋根 屋根 補修
撤去・葺替		 １２年
２４年
④庇・笠木等 庇、笠木、パラペット、アゴ、架台 修繕 年

３　床防水

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①床防水 バルコニー床 修繕 １２年
②階段等 開放廊下・階段床 修繕 １２年

４　外壁塗装等

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①コンクリート補修 外壁、屋根、床、手摺壁、軒天、庇等（コンクリート・モルタル部分） 補修 １２年
②外壁塗装 外壁、手摺壁等 塗替
除去・撤去		 １２年
３６年
③軒天塗装 開放廊下、階段、バルコニー等の軒天部分 塗替
除去・撤去		 １２年
３６年
④タイル張補修 外壁・手摺壁等 補修 １２年
⑤シーリング 外壁目地、建具周り、スリーブ周り、部材接合部等 打替 １２年

５　鉄部塗装

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①鉄部塗装（雨掛かり部分） 開放廊下・階段、バルコニー手摺屋上フェンス、設備機器、立て樋屋外鉄骨階段、自転車置き場 塗替塗替塗替 ４年４年４年
②鉄部塗装（非雨掛かり部分） 住戸玄関ドア（鋼製）共用部分ドア、メーターボックス扉 塗替塗替 ６年６年
③非鉄部塗装 サッシ、面格子、ドア、手摺隔て板、エアコンスリーブ 清掃塗替 １２年

６　建具・金物等

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①建具関係 住戸玄関ドア、共用部分ドア、自動ドア窓サッシ、面格子、網戸、シャッター 点検・調整
取替点検・調整
取替		 １２年３６年
②手摺 開放廊下・階段、バルコニー 取替 ３６年
③屋外鉄骨階段 屋外鉄骨階段 補修取替 １２年３６年
④金物類（集合郵便受等） 集合郵便受、掲示板、宅配ロッカー笠木、架台、マンホール、階段ノンスリップ、避難ハッチ、タラップ他屋上フェンス 取替取替取替 ２４年
⑤金物類（メーターボックス扉等） メーターボックス扉、パイプスペースの扉 取替 ３６年

７　共用内部

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①共用内部 管理員室、集会室、内部廊下、内部階段（壁、床、天井）エントランスホール、エレベーターホールの壁、床、天井 張替・塗替張替・塗替 １２年
Ⅲ　設備
８　給水設備

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①給水管 屋内共用給水管屋内共用給水管、屋外共用給水管 更生取替（更新） １５年３０年
②貯水槽 受水槽高置水槽 取替取替 ２５年
③給水ポンプ 揚水ポンプ、加圧給水ポンプ、直結増圧ポンプ 補修取替 ８年１６年

 

９　排水設備

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①排水管 屋内共用雑排水管屋内共用雑排水管、汚水管、雨水管 更生取替（更新） １５年３０年
②排水ポンプ 排水ポンプ 補修取替 ８年１６年

１０　ガス設備

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①ガス管 屋外埋設部ガス管、屋内共用ガス管 取替 ３０年

１１　空調・換気設備

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①空調設備 管理室、集会室等のエアコン 取替 １５年
②換気設備 管理員室、集会室、機械室、電気室等の換気扇、ダクト、換気口、ガラリ 取替 １５年

１２　電灯設備

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①電灯設備 共用廊下・エントランスホール等の照明器具、配線器具、非常証明、避難口・通路誘導灯、外灯 取替 １５年
②配電盤類 配電盤・プルボックス等 取替 ３０年
③幹線設備 引込開閉器、幹線（電灯、動力）等 取替 ３０年
④避雷針設備 避雷針・ポール・指示金物・設置極等 取替 ４０年
⑤自家用発電設備 発電設備 取替 ３０年

１３　情報・通信設備

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①電話設備 電話配線番（ＭＤＦ）、中間端子盤（ＩＤＦ） 取替 ３０年
②テレビ共聴設備 アンテナ、増幅器、分配器等　＊同軸ケーブルを除く 取替 １５年
③インターネット設備 住棟内ネットワーク 取替 １５年
④インターホン設備 インターホン、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設備、配線等 取替 １５年

１４　消防用設備

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①屋内消火栓設備 消火栓ポンプ、消火管、ホース類、屋内消火栓設備 取替 ２５年
②自動火災報知設備 感知器、発信器、表示灯、音響装置、中継機、受信機等 取替 ２０年
③連結送水管設備 送水口、放水口、消火管、消火隊専用栓箱 取替 ２５年

１５　昇降機

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①昇降機 カゴ内装、扉、三方枠等全構成機器 補修取替 １５年３０年

１６　立体駐車場設備

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①自走式駐車場 プレハブ造（鉄骨造＋ＡＬＣ） 補修建替 １０年３０年
②機械式駐車場 二段方式、多段方式、（昇降式、横行昇降式、ピット式）垂直循環方式 補修取替 ５年２０年
Ⅳ　外構・その他
１７　外構・附属施設

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①外構 平面駐車場、車路、歩道等、側溝、排水溝囲障（塀、フェンス）、案内板、遊具、ベンチ等

埋設排水管、排水枡　＊埋設給水管を除く

 補修取替

取替

 ２４年
②附属施設 自転車置き場、ゴミ集積所植樹 取替整備 ２４年

 

１８　調査・診断、設計、工事監理費用

推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
①調査・診断、設計、コンサルタント 大規模修繕工事の実施前に行う調査・診断
計画修繕工事の設計・コンサルタント
②工事監理 計画修繕工事の監理

１９　長期修繕計画の作成費用
Ⅴ　性能向上工事項目（例）（必要に応じて追加する）
推定修繕工事項目 対象部位 工事区分 修繕周期 修繕方法
（１）耐震 耐震壁の増設、ｔ柱、梁の補強、免震、設備配管の補強、耐震ドアへの交換、エレベーターの着床装置・Ｐ波感知装置の設置 改修
（２）バリアフリー スロープ、手摺の設置、自動ドアの設置、エレベーターの設置増設 改修
（３）省エネルギー 断熱（屋上、外壁、開口部）、昇降機、照明等の設備の制御 改修
（４）防犯 照明照度の確保、オートロック、防犯カメラの設置 改修
（５）その他 情報通信（インターネット接続環境の整備）
給水方式の変更（直結増圧方式への変更）
電気容量の増量（電灯幹線の増量）
利便施設の設置（宅配ボックス）
外部環境（外構、植栽、工作物の整備）		 改修

マンション長期修繕計画作成ガイドラインへ

http://www.mlit.go.jp/common/001080839.pdf

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