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平成２５年第３９号 不当利得返還請求事件（管理費格差）
原告 店舗組合員１４名
被告 ＳＤマンション管理組合法人
第６準備書面
平成２６年６月２７日
東京地方裁判所民事第３２部合議Ｂ係 御中
原告ら訴訟代理人弁護士
第１ 原告らの主張
１ はじめに
被告は，「問題とすべきは，住戸と店舗とで管理費等の額に差を設ける内容の原始規約を設定した際，分業者であるＭ建設がどのような事実を念頭に置いていたかである」，「Ｍ建設は，建物の形状，面積，位置関係，使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して区分所有者間の利害の公平が図られるよう本件マンションにおける管理費の負担を決定した」などと主張するが，単なる被告の推測にすぎず，そのように認定しうる的確な証拠はない。
また，その後，被告の総会や理事会において，管理費等の負担割合について実質的な検討や議論がなされた形跡もない。
２ マンション総合調査結果報告
国交省は，平成２６年４月，平成２５年度マンション総合調査結果報告書を公表した（甲６５）。
この調査結果によると，
⑴ 完成年次（データ編２９～３０頁）
昭和５５ないし５９年に完成したマンションは，調査対象となった全国２３２４棟のうち２５５棟（１１．０％），東京圏の７９４棟のうち１２３棟（１５．５％）である。
本件マンションは，昭和５７年２月１日新築であるから（甲４０等），これらの類型に属する。
⑵ 敷地面積（データ編３１頁）
敷地面積が１０００㎡超で２０００㎡以下のマンションは，調査対象となった全国２３２４棟のうち５８７棟（２５．３％），単棟型１７３３棟のうち５５０棟（３１．７％）である。
本件マンションは，敷地面積が１５８４．６１㎡であり（甲６等），住戸･店舗併用の単棟型マンションであるから，これらの類型に属する。
⑶ 階数（データ編３３～３４頁）
６ないし１０階建のマンションは，調査対象となった全国５３１０棟のうち１４１２棟（２６．６％），昭和５５ないし５９年完成の１１０５棟のうち１７０棟（１５．４％），東京圏２７７４棟のうち４９３棟（１７．８％）である。
本件マンションは，９階建であり（甲２２等），昭和５７年２月１日新築であるから，これらの類型に属する。
⑷ 住宅部分の戸数（データ編３５～３６頁）
住宅部分の戸数が１０１ないし１５０戸のマンションは，調査対象となった全国２３２４棟のうち２４９棟（１０．７％），昭和５５ないし５９年完成の２５５棟のうち３５棟（１３．７％），単棟型１７３３棟のうち１４７棟（８．５％），東京圏７９４棟のうち９９棟（１２．５％）である。
本件マンションは，住戸が１２４戸であるから，昭和５７年２月１日新築の単棟型であるから，これらの類型に属する。
⑸ 店舗その他の非住宅の区画数（データ編３７～３８頁）
住戸以外の店舗や事務所などが入っているマンションは，調査対象となった全国２３２４棟のうち４８７棟（２１．０％），昭和５５ないし５９年完成の２５５棟のうち８９棟（３４．９％），単棟型１７３３棟のうち３６２棟（２０．９％），東京圏７９４棟のうち１９４棟（２４．４％）である。
本件マンションは，昭和５７年２月１日新築，大田区所在の住戸・店舗併用の単棟型マンションであるから，これらの類型に属する。
⑹ 小括
以上の統計的観点からすれば，本件マンションは，決して稀有な種類のマンションではない。
３ 負担額決定方法
他方，同じマンション総合調査結果（甲６５）によると，
⑴ 管理費負担額決定方法（データ編１７７～１７８頁）
管理費負担額を各戸の専有面積の割合に応じて算出しているマンションは，調査対象となった全国２３２４棟のうち１８５１棟（７９．６％），昭和５５ないし５９年完成の２５５棟のうち１６３棟（６３．９％），総戸数規模１０１ないし１５０戸である２５４棟のうち１９４棟（７６．４％），単棟型１７３３棟のうち１５１４棟（８７．４％），６ないし１０階建の単棟型８８７棟のうち７７２棟（８７．０％）である。
これに対し，各戸の専有面積の割合に応じて算出せず，かつ，各戸均一でもない「その他」は，調査対象となった全国２３２４棟のうち２３棟（１．０％），昭和５５ないし５９年完成の２５５棟のうち９棟（３．５％），総戸数規模１０１ないし１５０戸である２５４棟のうち３棟（１．２％），６ないし１０階建の単棟型８８７棟のうち５棟（０．６％）である。
なお，ここで念のため附言すると，母数となった全国２３２４棟のマンションには，前記２⑸記載のとおり，住戸以外の店舗や事務所などが入っているマンションが４８７棟（２１．０％）も含まれていることに留意されたい。すなわち，住戸・店舗併用型であることと，管理費負担額を各戸の専有面積の割合（持分割合）に応じて算出しないこととの間には，有意的な相関関係が認められないということである。
本件マンションは，昭和５７年２月１日新築，総戸数１４４戸，９階建のの単棟型であるから，管理費負担額を各戸の専有面積に応じて算出していれば主流に属するが，仮に，そのようにせず，かつ，各戸均一でもない場合には，かなりの異端に属することになる。
⑵ 修繕積立金負担金額の決定方法（データ編２０９～２１０頁）
修繕積立金の負担金額を各戸の専有面積の割合に応じて算出しているマンションは，調査対象中，修繕積立金制度がある全国２１６７棟のうち１８００棟（８３．１％），昭和５５ないし５９年完成の２３９棟のうち１５８棟（６６．１％），総戸数規模１０１ないし１５０戸である２３７棟のうち１９７棟（８３．１％），単棟型１６３０棟のうち１４４３棟（８８．５％），６ないし１０階建の単棟型８３１棟のうち７４３棟（８９．４％）である。
これに対し，各戸の専有面積の割合に応じて算出せず，かつ，各戸均一でもない「その他」は，調査対象となった全国２１６７棟のうち１７棟（０．８％），昭和５５ないし５９年完成の２３９棟のうち７棟（２．９％），総戸数規模１０１ないし１５０戸である２３７棟のうち１棟（０．４％），６ないし１０階建の単棟型８３１棟のうち４棟（０．５％）である。
したがってやはり，本件マンションが，修繕積立金の負担金額を各戸の専有面積の割合に応じて算出していれば主流に属するが，仮に，そのようにせず，かつ，各戸均一でもない場合には，異端中の異端といわざるを得ない。
４ 月額管理費等の㎡当たり平均値
公益財団法人東日本流通機構が発行した「会報誌れいんず平成２４年夏号」（甲６６）によれば、平成２３年に同機構を通して成約した首都圏中古マンションの月額管理費は、１㎡当たり平均１７７円、修繕積立金は１㎡当たり平均１３５円であった。
また、国交省の平成２５年度マンション総合調査結果報告書（甲６５）によれば、㎡当たりの月額管理費は、全体平均１４５円、総戸数規模１０１～１５０戸の平均１２８円、単棟型の平均１５２円、６～１０階建単棟型の１５４円、東京圏の平均１７３円であった（れいんずの首都圏中古の平均値と国交省報告の東京圏平均とは近似している。）。そして、㎡当たりの月額修繕積立金は、全体平均１４９円、完成年次昭和５５～５９年の平均１６６円、総戸数規模１０１～１５０戸の平均１５１円、単棟型の平均１４８円、６～１０階建単棟型の平均１４６円、東京圏の平均１６９円であった（データ編１７５、１７６、２０４～２０６貢）。
一方、本件マンションにおいて、住戸が負担する管理費は１㎡当たり概１５７ないし１５８円、修繕積立金は１㎡当たり概１９６ないし１９７円である。ところが、被告が主張する店舗に管理費は１㎡当たり概３８５ないし３８６円、同修繕積立金は１㎡当たり概４８１ないし４８２円である（甲１７別表第4ー１[２５～２６貢]）。
つまり、被告が主張する店舗の管理費は、最も高いれいんずの首都圏中古平均１７７円と比較しても２．２倍であり、同修繕積立金は、最も高い国交省報告の東京平均１６９円と比較しても２．８倍であり、いづれも極めて割高となっている。逆に、店舗の負担を住戸の負担と同等にまで軽減すれば、住戸・店舗とも、平均的水準に近づく。
５ 結論
以上によれば，被告が主張する本件マンションの管理費等の負担額は，相当の異端といわざるを得ない。しかし，前記１で述べたとおり，このような異例の決定方法をとらなければならない理由や必然性はなく，そもそも，本件マンションにおいては，この点について検討らしい検討や議論らしい議論がなされてきた形跡もないのである。
したがって，本件マンションの管理規約に「別段の定め」がないという現実を直視したうえで，管理費等の負担額の決定方法については，大多数のマンションと同様に，各戸の専有面積の割合（持分割合）に応じて算出するよう正常化を急ぐべきである。
第2 求釈明（再度）
１ 本件マンションの各区分所有者が有する共有持ち分はそれぞれいくつか。被告の主張（認識）を特定・明示されたい。
この点は、原告ら第2準備書面３，６（３１貢）で、理由を付して釈明を求めたところであるが、いまだに釈明がない。被告は、平成23年管理規約（甲17）の「区分所有者の共用部分の共有持ち分に応じて算出した別表第4の金額とする。」（第27条2項）という規定の有効性を主張しているが、そこでいう「共有持ち分」がそれぞれいくつあるのかがはっきりしないのは、甚だおかしなことである。
２ 共有持ち分は、組合運営の基礎となる数値であるから、判決を得るうえでも、あるいは仮に和解で解決するにせよ、関係者の認識が一致している必要がある。
マンション標準管理規約（単棟型）はもとより、被告が援用する標準管理規約（複合用途型）においても、各区分所有者の共有持ち分を、「別表第３」に掲げて特定・明示するようになっている。ところが、本件マンションの管理規約は、共有持ち分を特定・明示したことがいまだかつてない。それどころか、共有持ち分の記載の異なる重要事項説明が存在しており（甲22、乙3、原告ら第2準備書面３，１（５）[１０貢]）、この点に関する混乱ぶりを示している。
前述したマンション総合調査（甲65）も、共有持ち分の定めの有無を調査項目に挙げていない。これは、共有持ち分の定めをしないのは論外であり、国交省もそのようなマンションの存在を想定していないためと思われる。
以上の意味でも、本件マンションの現状は、異例であり、正常化されるべきである。
以 上
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