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平成25年・第39号 不当利得返還請求事件

原告 店舗組合員14名

被告 SDマンション管理組合法人

上 申 書

平成26年6月27日

東京地方裁判所民事第32部合議B係 御中

 

          原告ら訴訟代理人弁護士

 1 管理費等負担額に関する資料を別紙AないしFとして提出する。

⑴ Aは,ローレルアイ千代田淡路町(千代田区神田小川町1丁目),Bは,サンウッド吉祥寺フラッツ(東京都武蔵野市吉祥寺本町1丁目),Cは,パークホーム横濱山下公園(横浜市中区山下町),DないしFは,管理会社が開示に難色を示しており,不詳であるが,いずれも大田区ないしその近傍の東京都内のマンションである。Gは,西蒲田ダイヤモンドマンション(東京都大田区西蒲田6丁目)である。

⑵ Aは,店舗の㎡単価が住戸のそれより若干安い。

Bは,全体管理の㎡単価は,店舗・住戸で同等であるが,住戸は,それ以外にエレベータの点検費等を住宅管理費として負担しているので,その分高くなっている。

Cは,事務所の㎡単価のほうが住戸のそれより高いが(1.57倍),その理由は,当該事務所専用のエレベータとトイレがあるためと考えられる。

Dは,坪単価が店舗・住戸で同等である。

E・Fとも,㎡単価が店舗・住戸で同等である。

Gについては,被告は,平成24年3月31日実施の総会で,店舗・住戸間で4.3倍の格差がある旨事実と異なる説明をしていたが,その後,居住者から指摘を受け,日本ハウズイング株式会社(本件マンション及び及び西蒲田ダイヤモンドマンションの管理会社である。)に再確認した結果,4.3倍ではなく等倍であることが確認された。

 

2 先行調停(東京簡易裁判所平成24年・第334号)で提出した資料を①ないし⑥として提出する。

⑴  ①は,東武ハイライン西蒲田(東京都大田区西蒲田5丁目),②は,インペリアル蒲田(東京都大田区西蒲田8丁目),③は,シャルム蓮沼(東京都大田区東矢口3)であり,④ないし⑥は,上記同様の事情により,不詳である。

⑵ ②ないし⑥は,㎡単価が店舗・住戸で同等である。

①は,事務所の㎡単価のほうが住戸のそれより高いが(1.3倍),その理由は,店舗が2階まであり,そのエントランスホールは2階までの吹抜けで面積も広く,床は黒御影石,巾木ボーダータイル貼り,壁ボーダータイル張り,天井カラー鋼板製スパンドレル,照明等も高級なソシアルビル仕様であるのに対して,住居ホールは,そのエントランスが高さも幅も小さく,床はクリンカータイル貼り,巾木モルタル金ゴテ,天井はジプトンボード,照明も蛍光灯であるなど仕様も賃貸マンション並であるためと考えられる。

3 国交省の平成25年度マンション総合調査結果報告書(甲65)によれば,マンションの8割方が管理費等の負担額を各戸の専有面積の割合に応じて算出しており,これに各戸均一のものを合わせると,97ないし99パーセントにも達するが,本書面別紙の資料も,抽出数は少ないながら,国交省の上記調査結果と符合している。

4 ちなみに上記調停時に被告は,日本ハウズイング東京南支店が管理する400物件について,管理費と修繕積立金の住戸・店舗比較の一覧表を証拠提出した。そのうち,店舗が入っているマンションは80件,その内60件(75%)は,管理費・修繕積立金の㎡単価に差はなく,80件中15件(18.8%)は店舗負担が多く,80件中5件(6.2%)は住居負担が多かった。つまり,80物件中65物件(81.25%)は店舗と住戸は同等か店舗負担が少ない内容だった。

なお,被告は平成24年3月31日SDマンション29期総会において,日本ハウズイング(株)が管理しているマンションで,店舗が住戸と比較して4.3倍の管理費等を負担している例を挙げ,あたかも本件において住戸と店舗間の格差が2.45倍あることが正当であるかのような主張を展開した。

しかしながら,当該物件の管理費等の負担は後に等倍であることが判明し,原告らは被告に抗議して,次期総会において議事録の訂正をするよう求めたものの,未だ議事録は訂正されていない。

5 被告準備書面(4)9Pのマイシティーダイヤモンドマンション乙25,乙29(分譲時単価)では,店舗20.15㎡管理費5,000円,住戸33.04㎡管理費6,900円の㎡単価は店舗が248.13円,住戸が208.83円であり,店舗住戸格差は1.18倍である。

ちなみに,被告はこのマイシティダイヤモンドマンションが,住戸に比して店舗の面積が狭いこと,中通路が存在しないことから本件マンションより格差が小さい旨説明しているが,原告らが調停時に提出した上記東武ハイライン西蒲田における店舗部分の仕様と比較しても(同マンションは住戸と店舗の格差は1.3倍である),2.45倍が不当な格差であることは論を待たない。

6  結論として,本件において,店舗部分に住戸部分と比較して特筆すべき仕様や優遇されている事項はなく,管理費等の負担は等倍が妥当である。

 

以 上

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