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平成２５年・第３９号　不当利得返還請求事件

原告　店舗組合員１４名

被告　ＳＤマンション管理組合法人

上　申　書

平成２６年６月２７日

東京地方裁判所民事第３２部合議Ｂ係　御中

 

　　　　　　　　　　原告ら訴訟代理人弁護士

　１　管理費等負担額に関する資料を別紙ＡないしＦとして提出する。

⑴　Ａは，ローレルアイ千代田淡路町（千代田区神田小川町１丁目），Ｂは，サンウッド吉祥寺フラッツ（東京都武蔵野市吉祥寺本町１丁目），Ｃは，パークホーム横濱山下公園（横浜市中区山下町），ＤないしＦは，管理会社が開示に難色を示しており，不詳であるが，いずれも大田区ないしその近傍の東京都内のマンションである。Ｇは，西蒲田ダイヤモンドマンション（東京都大田区西蒲田６丁目）である。

⑵　Ａは，店舗の㎡単価が住戸のそれより若干安い。

Ｂは，全体管理の㎡単価は，店舗・住戸で同等であるが，住戸は，それ以外にエレベータの点検費等を住宅管理費として負担しているので，その分高くなっている。

Ｃは，事務所の㎡単価のほうが住戸のそれより高いが（１．５７倍），その理由は，当該事務所専用のエレベータとトイレがあるためと考えられる。

Ｄは，坪単価が店舗・住戸で同等である。

Ｅ・Ｆとも，㎡単価が店舗･住戸で同等である。

Ｇについては，被告は，平成２４年３月３１日実施の総会で，店舗･住戸間で４．３倍の格差がある旨事実と異なる説明をしていたが，その後，居住者から指摘を受け，日本ハウズイング株式会社（本件マンション及び及び西蒲田ダイヤモンドマンションの管理会社である。）に再確認した結果，４．３倍ではなく等倍であることが確認された。

 

２　先行調停（東京簡易裁判所平成２４年・第３３４号）で提出した資料を①ないし⑥として提出する。

⑴  ①は，東武ハイライン西蒲田（東京都大田区西蒲田５丁目），②は，インペリアル蒲田（東京都大田区西蒲田８丁目），③は，シャルム蓮沼（東京都大田区東矢口３）であり，④ないし⑥は，上記同様の事情により，不詳である。

⑵　②ないし⑥は，㎡単価が店舗･住戸で同等である。

①は，事務所の㎡単価のほうが住戸のそれより高いが（１．３倍），その理由は，店舗が２階まであり，そのエントランスホールは２階までの吹抜けで面積も広く，床は黒御影石，巾木ボーダータイル貼り，壁ボーダータイル張り，天井カラー鋼板製スパンドレル，照明等も高級なソシアルビル仕様であるのに対して，住居ホールは，そのエントランスが高さも幅も小さく，床はクリンカータイル貼り，巾木モルタル金ゴテ，天井はジプトンボード，照明も蛍光灯であるなど仕様も賃貸マンション並であるためと考えられる。

３　国交省の平成２５年度マンション総合調査結果報告書（甲６５）によれば，マンションの８割方が管理費等の負担額を各戸の専有面積の割合に応じて算出しており，これに各戸均一のものを合わせると，９７ないし９９パーセントにも達するが，本書面別紙の資料も，抽出数は少ないながら，国交省の上記調査結果と符合している。

４　ちなみに上記調停時に被告は，日本ハウズイング東京南支店が管理する４００物件について，管理費と修繕積立金の住戸・店舗比較の一覧表を証拠提出した。そのうち，店舗が入っているマンションは８０件，その内６０件（７５％）は，管理費・修繕積立金の㎡単価に差はなく，８０件中１５件（１８．８％）は店舗負担が多く，８０件中５件（６．２％）は住居負担が多かった。つまり，８０物件中６５物件（８１．２５％）は店舗と住戸は同等か店舗負担が少ない内容だった。

なお，被告は平成２４年３月３１日ＳＤマンション２９期総会において，日本ハウズイング(株)が管理しているマンションで，店舗が住戸と比較して４．３倍の管理費等を負担している例を挙げ，あたかも本件において住戸と店舗間の格差が２．４５倍あることが正当であるかのような主張を展開した。

しかしながら，当該物件の管理費等の負担は後に等倍であることが判明し，原告らは被告に抗議して，次期総会において議事録の訂正をするよう求めたものの，未だ議事録は訂正されていない。

５　被告準備書面（４）９Ｐのマイシティーダイヤモンドマンション乙２５，乙２９（分譲時単価）では，店舗２０．１５㎡管理費５，０００円，住戸３３．０４㎡管理費６，９００円の㎡単価は店舗が２４８．１３円，住戸が２０８．８３円であり，店舗住戸格差は１．１８倍である。

ちなみに，被告はこのマイシティダイヤモンドマンションが，住戸に比して店舗の面積が狭いこと，中通路が存在しないことから本件マンションより格差が小さい旨説明しているが，原告らが調停時に提出した上記東武ハイライン西蒲田における店舗部分の仕様と比較しても（同マンションは住戸と店舗の格差は１．３倍である），２．４５倍が不当な格差であることは論を待たない。

６　　結論として，本件において，店舗部分に住戸部分と比較して特筆すべき仕様や優遇されている事項はなく，管理費等の負担は等倍が妥当である。

 

以　上

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