マンション管理費格差事件　被告準備書面（６）

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平成２５年（ワ）第３９号不当利得返還請求事件

原告　店舗組合員１４名

被告ＳＤマンション管理組合法人

被告準備書面（５）

平成２６年１２月４日

東京地方裁判所民事第３２部合議Ｂ係　御中

被告訴訟代理人弁護士

第１　管理費等の額に差を設けることの合理性の補足

１　防火用シャッターを含む消防設備指摘事項改修工事について

防火用シャッターを含む消防設備については、消防法上、半年に１度、法定点検を実施することが義務づけられている。点検において不具合を指摘された場合、消防設備指摘事項改修工事を行うことになる。

本件マンションにおいては、現存している資料に限っても、上記工事のため、以下の費用が支出されている。

・平成２１年　９２万２２１５円（乙４４）
＊平成２０年５月付け点検指摘事項

・平成２５年　４７７万７５００円（乙４５の１及び２）
＊平成２４年１１月付け点検指摘事項

なお、平成２５年に作成した長期修繕計画書においては、防火用シャッター（９９０万円）及び軽量シャッター（２７０万円）の交換工事（合計１２６９万円）を予定していたが（甲５５：「長期修繕計画書」６貢、「その他」⑧及び⑨参照）の借り入れが出来なかったため、実施が遅れており、今後、実施することになる。

２　自家用受変電設備（キュービクル）について

（１）竣工時から平成１６年までの点検費用
既に主張しているとおり、本件マンションにおいては、竣工時から平成１６年まで、自家用受変電設備（キュービクル）の点検費用として、年間約６０万円が支出されている（乙４６の１から５）。

これに対し、平成１７年以降の点検費用は、年間約３０万円である（乙２０の４）：委託業務費内訳・自家用電気設備点検・２１万円及び設備保守管理費内訳・自家用受変電設備点検・１１万３４００円（合計３２万３４００円）、乙３６：「定額委託業務費明細」三、キ・自家用受変電設備点検・年２９万１６００円（税込３０万６１８０円）。

（２）修繕・交換費用
また、上記点検費用とは別に、自家用受変電設備については、積算電力量計更新工事を１０年に１度の頻度で実施する必要がある。
平成２０年７月及び８月に実施した工事費用の内訳は、以下のとおりである（乙４７）。

・店舗用積算電力量計更新工事　　　　６５万００００円
・整形外科積算電力量計更新工事　　　　６万００００円
・自家用受変電硝子交換工事　　　　　１８万００００円
・変圧器２次側電流計是正工事　　　　１１万００００円
・変圧器絶縁油取替　　　　　　　　　２５万００００円
・変圧器絶縁油ＰＣＢ検査　　　　　　１２万００００円
・消費税　　　　　　　　　　　　　　　６万８５００円
合計：１４３万８５００円

なお、防火用シャッターの交換工事と同様、本件紛争の影響により金融機関からの借り入れが出来なかったため実施が遅れているが、平成２５年に作成した長期修繕計画（甲５５、１１項工事項目「電力設備」①共用部分電盤更新・キュービクル内部機器更新）には、自家用受変電設備内部機器更新工事費用２９２万９０００円が計上されており、今後、実施することになる。

３　店舗前敷地（犬走り）について
店舗前敷地（犬走り）の床タイル更新工事は、平成２２年に初めて実施したものである。その際の費用は、見積書（乙３２、乙３７）記載のとおり、「犬走りやりかえ」として１７０万２５００円、雨水合流ます点検口更新工事費用として、１６５万円支出している。

第２　専門家による意見

１　はじめに
繰り返し主張しているとおり、いわゆる複合用途型マンションにおいては、本件マンションと同様に、住戸と店舗とで管理費等の額に差を設けていることは一般的に行われていることである。
今般、マンション管理士であり、一般社団法人Ｏマンション管理士会の代表理事であるＴ氏に対し、本件マンションの管理費及び修繕積立金について、専門家としての意見を求めた。
Ｔ氏の意見の趣旨は、次のとおりである（乙４８）。

２　要旨
管理組合は、Ｔ氏とともに、あらためて管理項目の算定に必要な調査を実施することとし、Ｔ氏に助言・指導を受け、管理費・修繕積立金等の合理的な負担割合について検討を行った。
検討の結果は、意見書に添付されている「管理費・修繕積立金等の合理的な負担割合」記載のとおりである。
この「管理費・修繕積立金等の合理的な負担割合」は、平成２５年度の収支計算書（乙４９）の「管理費会計支出項目」から管理費の各支出項目を抽出し、住戸、店舗、児童館ごとに、個別の支出項目について、その費用の性質、使用（利用）実態、設備等については設置数や設置場所、それらの耐用年数、予想される維持管理費用・修繕費用等を考慮事項とし、合理的と考えられる住戸・店舗・児童館の負担割合を算出したものである。
上記の考慮事項を踏まえ算出された住戸、店舗、児童館の管理費の負担割合は以下のとおりとなる（意見書１１・１２項記載の表参照）。

また、管理費の負担割合について、区分所有法３０条３項は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない」旨固定されている。
本件マンションにおいては、考慮すべき事項として、複合用途型マンションの特質としての店舗による営利事業遂行に伴う美観・環境・安全・衛生・騒音等の問題等のいわゆる迷惑料的な「使用目的」「利用状況」「位置関係」の考慮、気積（体積）の割合（「形状」「面積」の考慮）、分譲価格（「支払った対価」の考慮）の３つの要素がありえるところ、これらの事情を踏まえた住戸、店舗、児童館の管理費の負担割合（住戸を１として換算）は、以下のとおりとなる（意見書１３項記載の表参照）。

３　本件マンションにおける住戸と店舗との間の管理費等の格差は十分に合理的な範囲のものであること
以上の検討から、本件マンションにおける住戸と店舗との間の管理費等の格差（約２．４４倍）が十分に合理的な範囲のものであるというのが、Ｔ氏の意見であり、この意見は、区分所有法３０条３項に照らして極めて合理的な見解である。
意見書の末尾に記載されているとおり、今回の管理費等の算出は、「日常管理面（含法定点検費用）」についてのみ考察の対象としたものである。本来的には、「計画修繕費（小・大規模修繕等）（６年～１２年サイクル）」及び「設備補修費（５年～３５年サイクル）」も含め、総合的に検討する必要があり、その場合、住戸と店舗との間の管理費等の負担割合の差はさらに拡大する可能性があることを考慮すれば、上記２．４４倍という格差が区分所有法第３０条３項に反しないことは明らかである。

以上

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