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平成２５年第３９号
原 告 店舗区分所有者１４名
被 告 さんろーどダイヤモンドマンション管理組合法人
参加人 ＳＴ
第 ９ 準 備 書 面
平成２７年４月 日
東京地方裁判所民事第３２部合議Ｂ係 御中
原告ら及び参加人訴訟代理人弁護士
第１ 乙４８の信用性について
１ 作成主体について
乙４８の作成名義人は，被告と「意見交換」「助言」をしたにすぎず，その「意見交換」「助言」がどの程度の内容のものであるかも明らかでない。乙４８の主要部分である「管理費・修繕積立金等の合理的な負担割合」（以下「合理的な負担割合」という。）は実際は被告が作表したものというのであるから（２頁），実際は被告（より正確には日本ハウズイング株式会社の担当者）が作成者であり，作成名義人は単にそれを追認しただけということになるが，どれだけ内容を把握した上で追認しているのか疑義がある。
２ 作成コンセプトについて
乙４８の説明によれば，「合理的な負担割合」は，平成２５年度の収支計算書の管理費会計支出項目ごとに，住戸，店舗，児童館ごとに，その費用の性質，使用実態，設備等の設置数や場所，それらの耐用年数，予想される維持管理費用・修繕費用等を考慮して，合理的と考えられる住戸・店舗・児童館の負担割合を求めることを目的に作成したものであり（２～３頁），算出結果は，児童館が５９万円余，住戸が１１４２万円余，店舗が２８９万円余を負担するのが合理的であるという（１１頁）。
ところがそれにもかかわらず，乙４８は，この合理的な算出結果を，気積割合ないし分譲価格の差なるものによって，変容させている。しかしそれは，具体的には，住戸の負担額を上記１１４２万円余から減額させる趣旨であるのか，住戸の負担額は据え置いたまま店舗の負担額を上記２８９万円余から増額する趣旨なのかが明らかではなく，前者であるとすれば，なぜ一旦算出した「合理的な負担割合」の結果を住戸に有利に変容させるのかその理由が分からないし，後者であるとすれば，なぜ平成２５年度の管理費会計支出項目について合理的な負担割合を考えるというのが議論の出発点であったはずなのに，結局，支出額以上の過剰徴収という結果が導かれるのか，当初の作成コンセプトから逸脱しているのではないかとの疑問を払拭しえない。
３ 気積割合なる基準について
⑴ 乙４８によれば，店舗の階高は住戸のそれより約１．２９倍高くできているといい，階高が約１．２９倍あることは，当然建物の維持管理費用等が余分に必要になると指摘する専門家がいるという（１２～１３頁）。
しかし，店舗の「専有部分」の階高が住戸のそれより高いと，なぜ「共用部分」の費用で店舗のためのものが余分に必要となるというのかその理由が明らかではなく，論理的に整合していないと思われる。そのようなことを言っている専門家がいるとの由であるが，出典等もはっきりせず，実際そのような論理的でないことを言っている専門家がいるのか甚だ疑問である。
⑵ 乙４８は，天井高でなく階高を採用しているが，１階の天井裏には，住戸のための配管が施されており，そのような住戸のための設備の高さを，店舗の負担の増額のために援用する理由も理解しえない。居住空間の高さを問題にするのであれば，少なくとも天井高でなければ辻褄が合わないと思われる。
⑶ 天井高で見ると，店舗の天井高は住戸のそれの約１．０８倍にすぎない（甲８０の２・２５頁「高さ表」の「店舗居室２．４７ｍ」及び「住戸居室２．２８ｍ」。２．４７ｍ÷２．２８ｍ＝１．０８）。この程度の差で，気積による負担割合を住戸１．００，店舗１．４３と結論づけるのは常識にそぐわない。
⑷ 乙４８では，気積を算定する基礎となる床面積がどの範囲の面積かがはっきりしない。乙４８の説明によれば，被告が専門家に気積の算出を依頼した結果，別紙説明資料１２のとおり共有持分当たりの気積の割合は店舗が住戸の約１．４３倍となった旨（１３頁），具体的な計算方法は説明資料１２のとおりである旨（「合理的な負担割合」４頁），であるが，説明資料１２では，床面積・階高とも特定されておらず，計算の正しさについて検証が不可能である。
乙４８は，気積計算の基礎とした床面積が専有部分のみの床面積でないこと，専有部分以外に一定の範囲の共用部分の床面積を加算していることが明らかであるが，共用部分の加算の仕方が偏頗である。住戸の気積計算において，バルコニー，共用階段，開放廊下，エレベーターホール等を除外しておきながら，店舗の気積計算において，中通路等を加算しているのは，恣意的で不公正である。
また，算定基礎に共用部分の床面積を加えるのであれば，各共用部分の高さはまちまちなのであるから，「店舗の階高は住戸のそれより約１．２９倍高くできているといい，階高が約１．２９倍あることは，当然建物の維持管理費用等が余分に必要になる」という当初の議論の出発点からは逸脱してきているといわざるを得ない。
⑸ 乙４８は，具体的な使用実態等に基づいて計算した費用負担割合を基に，気積割合を「総合的に考慮」（１３頁），「加算」（「合理的な負担割合」４頁）したというが，前者の結果である１．８４に後者の結果である１．４３を足しても掛けても平均値をとっても，乙４８のような結果にはならない。計算式がブラックボックスになっており，検証が不可能である。
４ 分譲価格なる基準について
乙４８が資産価値の指標とする分譲価格とは，分譲当初の売出価格（乙４，甲２９）にすぎず，各区分所有の成約価格とは異なる。各戸の資産価値は，時間の経過に伴い，また住宅の需給状況等により，変動常ならぬものであり，基準として適当とはいえない。
乙４８は，区分所有法３０条３項を引用して，分譲価格の差を考慮したというが（１２～１３頁），同項がいう「区分所有者が支払った対価」とは，専用使用に対する対価支払の有無・程度を念頭においていることが立法過程に照らして明らかであり，分譲価格を考慮することを指しているものではない。乙４８は，同項の解釈を誤っている。
５ 児童館の扱いについて
乙４８によれば，児童館は，具体的な使用実態等に基づいて計算した費用負担割合が０．６７，気積による負担割合及び分譲価格による負担割合を「総合的に考慮」ないし「加算」すると，０．６３であるというが，実際は，児童館は１．００の負担をさせられており（甲３６～３８，１０～１２），乙４８は被告の徴収実務の合理性を説明するものとはなっていない。
６ 各論的な問題点について
⑴ 戸数による按分（⑴Ａ①，⑸）について
乙４８は，事務管理業務（一般管理費等を含む。⑴Ａ①）及び配水管清掃（⑸）についてのみ，「店舗・住戸の区別なく，戸数ごとに計算するのが合理的ではないかと考えて，戸数ごとに同じ金額として計算」したが，児童館だけは，１戸ではなく実質８戸として計算したという（３，７頁）。
しかし，なぜこれらの項目だけ，共有持分ではなく戸数により按分するのが合理的と考えたのかの根拠は何ら示されていない。また，児童館についてのみ，実質的な戸数として数えるのは，裏口から床面積（共有持分）を入れていることに他ならず，基準として一貫せず恣意的である。
⑵ 店舗専有部分の電気料金精算業務費用（⑴Ａ②）について
ＯＭマンション管理士の計算で年額２万１０００円が適正とされていること（甲８０の１・４頁，甲８０の２・２頁「算定根拠」）に鑑みれば，現行の手数料年額９万６０００円でさえ，既に過剰な徴収である。
いわんや，同業務は，被告が委託している多数の管理業務中の１項目にすぎないにもかかわらず，同業務のみを単独で外部に委託した場合の見積を取得すること自体不自然であり，その結果，３１万２８７８円という現行の３倍を超える見積額になっているのは法外というほかない。
⑶ 管理員業務費（⑴Ｂ）について
乙４８が掲げる管理員業務は，管理委託契約書（甲５８）で約された管理員の業務項目とかけ離れており，実態に即しているとはいえない。
乙４８は，「窓口受付業務が多岐にわたる」という理由だけで，清掃業務について清掃個所ごとに１ポイント，点検・検査立会業務に１回ごとに１ポイントを付与しているが，「個所」と「回数」という全く異なる指標を同列に扱うのは不合理である。また，乙４８では，店舗中通路（床面積１７４．７㎡），店舗中通路出入口（床面積２９．２㎡），１階店舗回り（床面積７７．８㎡），開放廊下（床面積８６９．１㎡）をそれぞれ１ポイントとしているが，床面積が格段に広い開放廊下の清掃所要時間を，より床面積の狭い個所のそれと同列に扱うのは，恣意的であり，開放廊下を利用する住戸を不当に利するものである。
⑷ 建築設備定期検査（⑴Ｃ-⑤），消防用設備点検（⑴Ｃ-⑥），自家用電気設備点検（⑴Ｃ-⑦）及び防犯カメラレンタル料（⑶）について
乙４８は，設置数や点検項目の数え方が不正確である。
⑸ 設備機器遠隔監視（⑴Ｃ-⑨）について
乙４８は，本項目についてのみ，１０年前まで遡って発報件数を数えているが，平成２５年度の管理費会計支出額の合理的分担割合を求めるという目的と整合していない。
同年度の発報件数は，共用１，児童館１，住戸２，店舗３であるのに，乙４８がわざわざ１０年前まで遡ったのは店舗の件数を水増しするためであり，恣意的で不当な操作である。
⑹ 清掃業務費（定期清掃。⑷）について
実際には行われていない店舗前タイルのポリッシャー洗浄を計上したり，実際には住戸の居住者が自転車を駐輪場に出し入れするための中通路を全面的に店舗の共用部分であるとみなすなどの不備がある。
⑺ 電気料金（⑺）について
電気料金は，電灯・動力の双方に掛かるものであるのに，乙４８は，電灯についてしか考慮していない。その結果，住戸が負担すべきエレベーター２台及び（地下受水槽から高架水槽への）揚水ポンプの電気代が割愛され，住戸を不当に利する計算となっている。
電灯に掛かる電気料金についても，乙４８は，蛍光灯の本数で算定しているが，夜間終始点灯している開放廊下，入出庫の時だけ部分点灯する地下駐車場，スイッチやタイマーで不要時に消灯している１階共用部分を同列に扱うのは不合理であり，住戸を不当に利するものである。
⑻ 修繕費（⑼Ａ）について
乙４８は，経常的でない補修費である煙感知器設置工事，電気室内不要トランス撤去工事及びや駐輪場トップライト交換工事を管理費から支弁する前提で算定しているが，甲１７管理規約２９条が「管理費は（中略）通常の管理に要する経費に充当する。」と規定するところに反している。
７ 小括
以上のとおり，乙４８は，形式面のみならず，内容面でも総論及び各論の双方にわたり多数の欠陥があり，到底信用しうるものではない。
第２ ＯＴマンション管理士の意見書（甲８１）について
１ 被告が提出した乙４８を踏まえ，原告らは，改めてＯＴマンション管理士（以下「ＯＴ管理士」という。）に本件に関する意見書（甲８１。以下「意見書」という。）の作成を依頼し，これを領収した。
依頼事項は，⑴ 本件マンションは複合用途型マンションといえるか，⑵ 本件マンションにおける管理の実施方法はどのようになっているか，⑶ 本件マンションにおいて店舗区分所有者の管理費等の負担を割高にする合理性があるか，⑷ 格差を規定する現行規約は有効か，であり，意見書は，これら依頼事項に対応する形で作成された。以下その内容を説明する。
なお，ＯＴ管理士は，マンション管理に係わるセミナー，講演を数多く行ない，台東区や新宿区，渋谷区のマンションの管理に関して指導を行い，マンション管理士の試験に関する著書も豊富なマンション管理士であり，一般社団法人日本マンション管理士連合会の会長をつとめる等の実績がある（甲８２，８３）。また，ＯＴ管理士は，意見書の作成にあたり，本件甲１～７８の２８，乙１～４９を閲覧し，平成２７年２月１６日に本件マンション実地に見分している。
２ 依頼事項⑴について
まず，意見書は，一部共用部分に関する区分所有法の規定を概観した上で（１～５頁），複合用途型マンションにおける管理の実施方法について触れ，本件マンションについては，①「店舗一部共用部分は観念できない」，②すべての共用部分を区分所有者全員の共有物として全員で管理している，③その規約は，「基本的にマンション標準管理規約（単棟型）に準拠した内容となっている。」と述べている（５～７頁）。
すなわち，本件マンションは，マンション標準管理規約（複合用途型）に準拠した規約により管理されているマンションではない。
３ 依頼事項⑵について
次に，意見書は，店舗等が併設されているマンションであっても，その併設比率が小さく，店舗一部共用部分，住宅一部共用部分がない場合や，住戸・店舗相互の使用関係から一部共用部分を観念しない場合には，建物のすべての共用部分を区分所有者全員の共有物として管理することになり，その管理に要する費用は基本的に全員が共用部分の持分に応じて負担する，と述べている（６～７頁）。そして，本件マンションはこの方法により管理を実践しているマンションであり，規約についてもマンション標準規約（単棟型）に準拠した内容となっている，と評価している（７頁）。
すなわち，本件マンションは，店舗一部共用部分が観念されず，建物のすべての共用部分を区分所有者全員の共有物として管理しており，その規約も，マンション標準管理規約（単棟型）に準拠した内容となっている。
４ 依頼事項⑶について
⑴ 意見書は，特定の一部共用部分の共有者に当たる区分所有者の管理費等の額が高く設定されるようなケースは，各共用部分の管理の実施のために予想される業務量に応じて，規約にその旨の定めを置くなどの有効な手続きを経て負担割合が決められているとし，例えば，「ＡＫ」の事例がその一例であるとする（８頁）。
その上で，本件マンションとＡＫの事例を比較し，本件マンションでは，すべての共用部分が区分所有者全員の共有物に当たり，全員が共用部分の持分に応じて負担しあう関係にあるという決定的な相違点があるため，同列に論じられない旨指摘する（９頁）。
⑵ そして，乙４８について，意見書は，次のように批判する。
すなわち，本件マンションにおいて標準管理規約（複合用途型）に準拠した規約は定められておらず，住戸あるいは店舗一部共用部分が観念されていないにもかかわらず，複合用途型規約が拠り所とする全体共用部分・住宅一部共用部分・店舗一部共用部分という区分を持ち出し，費用の負担割合を算出するというのは，あまりにも乱暴な手法であると批判し，一部饗応部分を観念できないタイプのマンションに対してまでマンション標準管理規約（複合用途型）の考えを当てはめることを国交省が奨励しているかのような誤解を与えかねない旨指摘する（９頁）。
⑶ 更に，意見書は，乙４８について，区分所有法３０条３項に定める「形状，面積，位置関係，使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価」以外の「その他の事情」について脆弱な説明しかしていない旨も指摘している（１０頁）。
すなわち，乙４８は，店舗の営業に伴う美観，環境，安全，衛生，騒音について住宅の区分所有者が強いられる犠牲が店舗区分所有者の管理費等の負担を高くするために求められる合理性の１つに数えている。これに対し，意見書は，大勢の者が敷地や共用部分を歩行することに伴う床面などの関係箇所の損耗が実際に認められ，かつ，当該関係箇所の修繕費が定期的に発生する場合であれば，管理費等の負担が高くても合理性があるが，床面の損耗が認められても，定期的に多額の費用を投じて修繕しなければならないケースは稀であると述べる。また，店舗の酔客が横行する中，マンションの風紀維持のため有人警備を実施したような経緯も見受けられず，本件マンションの店舗区分所有者に多額の管理費等を納入させる合理的な理由はないと述べる（１１頁）。
次いで，意見書は，乙４８が，気積も店舗区分所有者の管理費等の負担を高くするために求められる合理性の１つに数えていることに対し，気積を半永久的に変わらないものと位置づければ，原始規約の段階で，共用部分の持分に反映されてしかるべき要素であったにもかかわらず，本件マンションでは，専有部分の床面積に立脚した持分割合が定められている以上，気積は考慮の対象になっていなかったと考えるのが自然であると指摘する（１１頁）。
さらに，意見書は，乙４８が，分譲価格，営利事業の舞台となることの見合い，新築分常時の戦略も店舗区分所有者の管理費等の負担を高くするために求められる合理性の１つに数えていることに対し，そのような事実を知っているのはマンションの売主と関係者だけであり，店舗区分所有者はそのことに関して説明を受けていない，分譲業者がそのような説明を尽くしたかの経緯も，区分所要法３０条３項が定める「その他の事情」に含まれると指摘する（１１，１３頁）。
そして，意見書は，乙４８では総じて，区分所有法３０条３項が定める「その他の事情」について未知の可能性を並べ立て，店舗区分所有者の管理費等が高いことに合理性があると結論付けている点で，同号証には説得力がない旨結論付けている（１１頁）。
５ 依頼事項⑷について
まず，意見書は，平成１４年に区分所有法が改正され，「規約は，専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は付属施設に関する権利を含む。）につき，これらの形状，面積，位置関係，使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して，区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」（３０条３項）との規定が設けられたこと，同条同項は，改正法施行以前に設定されていた規約事項に対して遡及適用されることも排除されていないことを指摘する（１２頁）。
一方で，意見書は，本件マンションの原始規約については，区分所有者全員の合意によって有効に成立しているか否かは争いがある上，証拠上も判然としないこと，仮に全員の合意があったと仮定しても，原始規約１３条１項が格差を規定したものと解することにはかなりの無理があること，仮に格差を規定したものと仮定しても，かかる格差に合理性があるとは認められないとする（１２頁）。
そして，意見書は，区分所有法３０条３項が新設された以降における管理規約の改正は，衡平性の要素が考慮されたものでなければならなかったとし，本件マンションの管理組合法人において，少なくとも平成１５年６月１日（平成１４年改正法施行日）以降になされる規約の改定に関しては，「約２．５倍の格差」が区分所有者間の利害の衡平を著しく害する規約事項に当たる可能性について，分譲業者が規約の内容についてどの程度の説明を尽くしたかなどの規約設定に至る経緯も含め，その合理性を確認する手続が必要であったし，合理性を説明できる区分所有者が皆無であったとすれば，そもそも分譲業者の設定した「約２．５倍の格差」にはそもそも合理性がなかったという事情を考慮して，負担割合が再考されるべきであったと指摘する。
そのうえで，意見書は，少なくとも本件マンションにおいて平成１５年６月１日以降になされた規約の改定は，区分所有法が要請する「事情」を総合的に考慮し区分所有者間の利害の衡平が図られた改定であったとは考え難いとし，格差を肯定しうる合理的理由が存在したとは考えられず，店舗の区分所有者の個別の承諾手続を経ないまま，格差が定められたことには重大な瑕疵があり，店舗の区分所有者は，決議の無効を主張しうると述べている（１４頁）。
６ 結語
以上のとおり，ＯＴ管理士の意見書（甲８１）は，乙４８の立論が脆弱であり，信用性が低いことを指摘しており，一方において，少なくとも本件マンションにおいて平成１５年６月１日以降になされた規約の改定で，「約２．４５倍の格差」を定めたとしても，それには合理性が認められず，店舗の区分所有者の個別の承諾手続も経ていないから，無効たりうると結論づけている。
よって，同意見書に照らしても，被告の主張には理由がないというべきである。
以 上
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