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アメリカの管理方式

アメリカの管理方式は、理事会方式であり、管理者を選出しません。すなわち、理事長は管理者ではありません。理事会の権限が強く、管理費の賦課や居住ルールの設定、管理業者の指名などが行えます。理事会を支援するためのオンサイトマネージャーとプロパティマネジメント会社の役割が大きくなります。
オンサイトマネージャーとは、各マンションに常駐・専従し、管理費等の徴収や予算案の作成、積立金の運用、職員の雇用・監督等の専門性の高い業務を行います。管理会社に雇用される場合と管理組合に直接雇用される場合があります。
オンサイトマネージャーを統括するのがプロパティマネジヤーです。
プロパティマネジヤーはプロパティマネジメント会社のスタッフです。プロパティマネジメント会社は単なる価格だけでなく質の競争あるいは個性の競争を目指します。顧客満足度を上げる努力と徹底した情報開示による契約と信頼関係づくりをします。管理のプロは、リスクマネジメントが問われます。そのため、リスクを客観的データに基づき予知し、予防のために、マニュアルやチェックリスト、保全・保全計画、避難訓練、保険を手配します。発生後はマニュアルに従い徹底的に対応します。

 

フランスの管理方式

フランスの管理方式は管理者方式であり、多くの場合、管理会社が管理者となっています。
①管理者の役割、理事会の役割
区分所有建物の場合には管理組合が当然に成立することになり法人となります。
規約を定め、管理者を必ず置きます。管理者は総会で選任し３年を超えない範囲で任期が定められる。更新も可能です。
理事会も設定されるが、それは管理者を補佐し、監督するためです。
総会が決定機関、管理者が管理実行機関、理事会が監督機関となります。

多くのケースでは、管理者は管理会社がなります。管理会社は、職業適性、金銭保証、賠償保険の加入等が必要となります。総会の議案書案は管理会社と区分所有者の意見を聞き理事会が作成します。

 

イギリスの管理方式

多くのフラット（共同住宅）はリ－スホールドで所有されます。簡単にいえば、共用部分（スケルトン部分）は地主が保有し、住戸部分（インフィル部分）は居住者が期間を定めて保有します。その期間は９９年、１２５年、最近は９９９年が多いです。

リースホールドの場合、管理方式には３タイプあります。
①地主が管理する。
②地主が共用部分を持つが、居住者が組合を作り管理する。
③居住者の組合が、地主から共用部分を買い取り、自分たちで管理する。

所有権が無くても、管理権を持つことができます。組合は法人格を持ち、会社方式で、定款に定めます。そこで活動内容を決めることになります。

（マンション管理方式の多様化への展望；玉田弘毅著）より転記

ドイツのマンション管理

日本の区分所有法は、ドイツ法（住居所有権法）を参考にして１９６３年に制定されました。
そのドイツ法を要約しますと
①区分所有者は、区分所有権の目的物である専有部分を維持する義務を負います。この義務に著しく違反した場合には、住居所有権の譲渡請求（区分所有権の競売請求）の対象になります。同請求のための多数決による決議は、過半数の議決権で足ります。
②区分所有者は、その持ち分に応じて共用部分等の負担、及び共用部分の維持・修繕、その他管理の費用を負担する義務を負います。区分所有者が同負担の履行を３ヶ月を超えて遅滞し、その額が区分所有権の財産価値の１００分の３を超えるときは、区分所有権の譲渡請求の対象となります。
③共用部分等の管理は、区分所有者が共同して行います。
④各区分所有権者は、規約、及び決議に適合する管理、そして区分所有者全体の利益に適合する管理を請求することができます。
⑤区分所有者が法律上必要な措置を行わない場合には、区分所有者に代わり裁判所が法に基づいて裁判することができます。
⑥管理者は、区分所有者及びその共同体に対して、共用部分等の秩序ある維持及び修繕に必要な措置をとる権限があり、義務を負います。
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